Conforme precedentes do STJ quando o contrato de venda de imóvel residencial é desfeito, o proveito indevidamente auferido pelo comprador enquanto esteve na posse do bem sem o pagamento de aluguéis, deve ser revertido ao vendedor, mediante pagamento de taxa de ocupação, em razão de vedação ao enriquecimento ilícito por parte do comprador.

Entretanto, essa taxa de ocupação é devida pelo comprador no caso de rompimento do contrato de compra e venda de um terreno sem edificação?

Evidentemente não.

Em diversos julgamentos, o STJ tem ressaltado seu entendimento no sentido de que em caso de desfazimento do negócio, o retorno ao estado anterior pode ensejar, além da devolução do bem ao vendedor e do preço ao comprador, a condenação do promissário comprador a ressarcir o promitente vendedor pelo tempo que utilizou o imóvel, dele auferindo vantagens.

Esse tempo de utilização do imóvel é indenizado por meio da taxa de ocupação, cuja natureza jurídica coincide com a de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Ou seja, diante da extinção do contrato de compra e venda, o uso do imóvel alheio pelo promissário comprador não pode ser gracioso, ficando sem nenhuma contraprestação.

Nessa linha, o pagamento de taxa de ocupação é lastreado na vedação ao enriquecimento sem causa, que possui como requisitos: o enriquecimento de alguém; empobrecimento correspondente de outrem; relação de causalidade entre ambos (STJ, EREsp 1523744/RS, Corte Especial, DJe 13/03/2019).

Não se deve reparação por lucros cessantes se estes, configuram-se como dano hipotético, qual sejam baseados em mera expectativa de ganho, a depender de fatos eventuais e circunstâncias futuras.

Por certo, a fixação de taxa de ocupação/aluguéis tem a finalidade de evitar premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final de eventual processo judicial.

O mero exercício da posse do imóvel por parte do promissário comprador, não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem (enriquecimento do beneficiário) que deveria, com segurança e por justa causa, ter ingressado no patrimônio do vendedor (empobrecimento do lesado).

Ora, se o terreno foi comprado para construir – ou seja, não está edificado –, o comprador não auferiu qualquer vantagem ou proveito de sua posse, estando, assim, igualmente ausente o requisito enriquecimento sem justa causa.

Ademais, de igual sorte, não houve qualquer diminuição patrimonial experimentada pelo vendedor no lapso temporal que o comprador exerceu a posse do imóvel.

Repisa-se: trata de um terreno sem edificação.

Portanto, no caso de rompimento do contrato de compra e venda de terreno sem edificação, é indevido o pagamento pelo comprador de taxa de ocupação de imóvel ao vendedor.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br