A convenção condominial é a norma interna que disciplina as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações, o uso de áreas exclusivas e comuns, o rateio de despesas ordinárias e extraordinárias, as sanções disciplinares etc.

Para o STJ a lei assegura aos condôminos o direito de utilizar sua unidade autônoma com exclusividade, segundo suas conveniências e seus interesses, condicionado às normas de boa vizinhança, podendo usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Por sua vez, o Código Civil prescreve ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação.

A convenção de alguns condomínios prevê expressamente a destinação exclusivamente residencial das unidades, ou seja, veda destinação e uso comercial das unidades integrantes da coletividade condominial.

O Tribunal da Cidadania (STJ) entende que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com destinação exclusivamente residencial de unidade de condomínio.

Nesse passo, é inegável a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas – o que confere razoabilidade às eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.

Efetivamente, não há como negar que a segurança dos demais condôminos fica também mais vulnerável com a constante entrada e saída de novos moradores em curtos espaços de tempo, notadamente nos condomínios menores e naqueles situados em locais próximos a balneários e outros locais mais distantes dos grandes centros.

Entretanto, por outro lado, é possível que a convenção condominial permita a referida prática de locação, como ocorre em empreendimentos condominiais previamente concebidos para esse fim, em que os respectivos condôminos assumem tal condição com absoluta ciência dessa finalidade, bem como daqueles que, embora assim não concebidos originariamente, possuem vocação para esse tipo de exploração econômica, a depender da vontade dos condôminos, sempre observado o quórum exigido para deliberações dessa natureza.

Portanto, segundo o entendimento sedimentado do STJ, a destinação residencial prevista em convenção condominial é requisito suficiente para obstar a prática de “locação de temporada” ou locação por curto ou curtíssimo prazo, ou seja, caso a convenção do condomínio preveja apenas a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugá-las por meio de plataformas digitais, a menos que essa modalidade seja autorizada expressamente pelo condomínio.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br