Nos últimos artigos apresentamos o conceito do coeficiente de aproveitamento e como o mesmo vem sendo regulamentado em outras cidades do país. Analisamos também estes instrumentos no plano diretor atual de Nossa Senhora do Socorro. Aqui será, entre outras questões, analisada a regulamentação destes coeficientes no plano diretor em discussão no município.

Relembrando
O Plano Diretor atual (Lei Municipal 557) é de 10/12/2002 e encontra-se em processo de revisão, iniciado no final de 2009, por provocação do Ministério Público Estadual, haja vista que, de acordo com seu próprio texto, deveria ter sido revisado até 2007. Como vimos no artigo anterior, este plano diretor sofre de um grave vício, pois grande parte de seu texto é cópia literal do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).
O novo plano diretor do município está em sua fase final de revisão no poder executivo (revisão de 4/07/2011), onde está sendo analisado pela Procuradoria do Município. Após, será encaminhado para o legislativo, para nova fase de discussão.

Projeto de Novo Plano Diretor e reprodução de norma federal
Embora tenham sido corrigidos muitos erros do plano diretor atual, consistentes na mera reprodução de texto da legislação federal, os seguintes dispositivos legais da proposta de revisão do plano diretor, por exemplo, são cópia literal do Estatuto da Cidade: arts. 2º, I, III, V, IX, X, XI, XII, XIII, XIV, XV, XVI; 7º; 9º; 10; 11; 13; incisos do artigo 15; 17; 19; 20; 34.

Macrozoneamento municipal
O município será dividido em zonas de adensamento preferencial (ZAP) e  adensamento básico (ZAB), estas duas já existentes no plano atual. Como novidade, surge a zona especial de interesse social (ZEIS). Estas zonas variam, segundo conceito apresentado no novo plano diretor, de acordo com sua infraestrutura ou finalidade social:

Zona de adensamento preferencial é aquela, segundo a proposta de revisão, em que “há disponibilidade de infra-estrutura básica, equipamentos urbanos e boa acessibilidade” (art. 43).
Zona de adensamento básico é aquela que apresenta “deficiência de infra-estrutura, sistema viário, transporte, comércio e serviços, mas com ocupação urbana” (art. 45).
Zonas de especial de interesse social, por sua vez, são áreas com finalidade públicas específicas, tais como aquelas para regularização fundiária (arts. 47 a 51).

Coeficiente de aproveitamento
A proposta de revisão conceitua o coeficiente de aproveitamento como a “relação entre a área total construída e a área total do Lote ou Gleba” (art. 3º, III).

Coeficiente de aproveitamento mínimo
Para o coeficiente de aproveitamento mínimo, foi mantido o padrão do plano diretor em vigor, ou seja, 0,2 (art. 5º, §2º). O coeficiente de aproveitamento mínimo delimita a aplicação do instrumento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. Isto é, qual é a área construída mínima que um imóvel deve ter em relação área do terreno, sob pena de não estar cumprindo com sua função social por ser subutilizado.

Coeficiente de aproveitamento básico
Como já foi salientado em artigos anteriores, define o limite máximo do direito de construir, ou seja, até que patamar o titular de um imóvel pode ter de área construída neste, como inerente ao seu direito de propriedade ou posse (não oneroso).
Para a ZAP foi estabelecido o coeficiente de aproveitamento básico 2,0 (artigo 43, parágrafo único) e, para a ZAB e ZEIS, o coeficiente 1,0 (artigo 45, parágrafo único e artigo 66, §1º, V).
Para exemplificar, se alguém for proprietário de um imóvel em uma ZAB ou ZEIS, a área construída deste imóvel nunca poderá ultrapassar o valor correspondente à área do terreno. Assim, se alguém tem um imóvel com 125m², a área construída neste imóvel está limitada à área do terreno, o que, diga-se de passagem, está condizente com a ausência de infraestrutura destas zonas, já que, tanto o adensamento construtivo como o populacional impactam a infraestrutura existente.

Coeficiente de aproveitamento máximo
O artigo 12 da revisão mantém o erro técnico de redação do plano diretor atual ao preceituar que “outorga onerosa é a autorização para edificar além do permitido pelos índices urbanísticos, concedida pelo poder público municipal, com ônus para o proprietário”.  (grifo nosso).
Como observado no artigo anterior, a expressão “pelos índices urbanísticos” está incorreta por ser genérica. O único índice que delimita a outorga onerosa do direito de construir (espécie de solo criado) é o coeficiente de aproveitamento máximo. De outro lado, o solo criado parte de um único índice urbanístico – o coeficiente de aproveitamento básico, esquecendo-se, quem elaborou esta redação (ou a manteve) que existem outros índices limitadores do direito de propriedade que não se aplicam no presente caso, tais como  os de ocupação, permeabilidade, etc.
De outro lado, avançando em relação à redação atual do plano diretor em vigor, foi estabelecido que tal instrumento somente é aplicável na zona de adensamento preferencial e limitado a 3,0, ou seja,  com valor da área acrescida predefinida. Deve ser lembrado que na ZAP o direito de construir, delimitado pelo coeficiente de aproveitamento básico, é 2,0.
Para exemplificar, se alguma construtora quiser edificar um prédio, com uma área de 9.000 m² (aproximadamente 12 andares) terá que adquirir um terreno que garanta esta relação entre a área edificada e a área do terreno, ou seja, terá que adquirir um terreno de pelo menos 3.000m² (9000m²/3000m²= 3,0)*, garantindo-se assim: mais área não construída, menos impacto na infraestrutura, mais espaço para ventilação e menos agressão visual. Vale ressaltar que o direito de construir, neste exemplo vai até 6.000m² (6000/3000=2,0), ou seja, pode seja edificada área correspondente a duas vezes a área do terreno (6000m²) sem contrapartida ao município. A área excedente, de 3.000m², somente poderá ser construída, onerosamente, se o terreno estiver situado na ZAP, houver lei específica regulamentando a operação de solo criado e tal construção não exceder a 9.000m², correspondentes ao coeficiente de aproveitamento máximo.
Dispositivo preocupante é o que permite à Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano alterar estes coeficientes, mesmo que condicionada tal alteração à aprovação de lei. Um plano diretor que foi construído de forma complexa com participação popular não pode ter seus elementos básicos alterados em procedimentos legislativos simples e não participativos, sob pena de ser inútil para o fim que se destina.

É importante observar que o presente artigo não esgota a discussão do novo plano diretor de Socorro, vez que foca no coeficiente de aproveitamento, restando o restante da referida norma para discussão posterior.

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* Observando-se ainda os limites estabelecidos pelos coeficientes de ocupação e permeabilização, pelos recuos e gabarito.