Atendendo ao convite da Diretoria da Associação Sergipana do Ministério Público fomos designados para estudar e discutir o projeto do Novo Plano Diretor no Fórum Participe-Aju, que contou com a participação de várias entidades técnicas e de representação da sociedade civil, tais como a ASMP, MPSE, OAB, IAB, CREA, UFS, UNIT, COMBAZE, ONGS, etc.

Como conseqüência desta missão, passamos a publicar periodicamente artigos técnico-jurídicos na Infonet  e no Jornal da Cidade, desde junho do ano passado, envolvendo nossa interpretação sobre o tema, com o intuito de incentivar o debate público do assunto e identificar pontos críticos no projeto do Novo Plano Diretor, cuja importância, sabemos, é a definição da Aracaju do futuro, mas que, infelizmente, será votado neste conturbado ano de eleições municipais, baseado em um diagnóstico incompleto e com alguns dados que refletem Aracaju de uma década atrás. Além disso, na proposta apresentada não há a observância sistêmica de Aracaju como integrante da Região Metropolitana de Aracaju, que, até hoje, não foi regulamentada em âmbito municipal.

Em nossa Capital, o poder executivo municipal, após processo de elaboração do projeto do Novo Plano Diretor , o remeteu à Câmara Municipal, assim como os seus códigos complementadores, e esta, por sua vez, devolveu a discussão ao executivo (CONDURB), de onde retornou recentemente para a Câmara de Vereadores. Esse processo ocorre desde 2005. E, agora, mais preocupante do que a lentidão do procedimento, é a pressa em encerrá-lo. Essa preocupação ressalta-se com a alteração da Lei Orgânica do Município de Aracaju, em 2010, para permitir que a votação da revisão dos dispositivos do plano diretor exigisse apenas a maioria absoluta dos votos da casa para aprovação, ao invés de dois terços como era antes (art. 222 da LOM), facilitando-se assim a aceleração do processo de votação que poderá ocorrer em um ano de eleição municipal.

Diversas alterações foram efetivadas pelo CONDURB, como por exemplo, aquelas que isentam empreendimentos residenciais de efetivar estudo de impacto de vizinhança ou que concedem 10 anos para loteamentos irregulares se regularizarem, contados do início da vigência da nova lei (antes eram cinco anos), pontos que devem ser observados com atenção, pois beneficiam apenas o setor construtivo e não a coletividade.

Assim, abaixo são apresentados alguns dos pontos mais importantes estudados, identificando-se críticas e apresentando-se sugestões no intuito de que o Novo Plano Diretor de Aracaju possa efetivamente contribuir para o desenvolvimento sustentável de Aracaju.  O presente estudo não abrange os Códigos que regulamentam o Plano Diretor e que são também de suma importância, pois, por exemplo, na proposta atual, liberam o gabarito de altura dos prédios do município, não restringem recuos e afastamentos de prédios, etc, sendo fundamental que possam ser discutidos, já que o debate que se iniciou no ano passado concentrou-se apenas no Plano Diretor, sendo reconhecida publicamente, em mais de uma oportunidade, pelos próprios legisladores municipais, a complexidade do tema e dos códigos.

Vale ressaltar que o presente texto, embora fundamente alguns problemas identificados no projeto do Novo Plano Diretor e apresente propostas de soluções, não está na forma de emendas, pois entendemos que esta tarefa cabe aos segmentos sociais representativos da sociedade ou legisladores municipais que se sensibilizarem com os argumentos aqui postos, sendo, desta forma, uma contribuição da Associação Sergipana do Ministério Público (ASMP) para a sociedade aracajuana e para a Região Metropolitana de Aracaju*.

1 – LEI ORGÂNICA MUNICIPAL E PLANO DIRETOR
Da mesma forma que a Constituição Federal é a base de todo o sistema jurídico brasileiro, a Lei Orgânica Municipal (LOM) é o pilar do sistema jurídico municipal. Assim, todas as demais normas municipais, incluindo o plano diretor, devem observar a LOM.

A LOM de Aracaju é de 1990, tendo sofrido alterações pontuais em 2010, onde foi diminuído o quórum para votação da revisão do Plano Diretor; retirada a exigência de prévio plebiscito para aprovação de Projetos de Lei que representassem modificação de uso do solo e alterado o prazo para revisão do Plano Diretor (arts. 214, V e 222).

Uma sincronização necessária

A LOM de Aracaju é extremamente analítica e, em mais de 100 artigos (artigos 174 a 286), regulamenta matérias que deveriam ser tratadas pelo plano diretor. Isto gera a necessidade de ser discutida juntamente com o Novo Plano Diretor, vez que existindo duas normas distintas tratando sobre o mesmo tema, uma no Plano Diretor e outra na LOM, valerá esta, tornando-se inócuas as normas constantes daquele.

Como exemplo, pode-se citar o coeficiente único de aproveitamento, estipulado em 3,0 na LOM (art. 199, §1º), com exclusão de áreas garagens  e em 2,0, no projeto do Novo Plano Diretor, sem exclusão de área nenhuma (art. 111, §1º).

O solo criado é flexibilizado de forma perigosa em sua utilização e tem sua finalidade distorcida pela LOM, que prevê a cobrança de valores inexpressivos, com destinação para um “fundo de áreas verdes” (na atual proposta do Novo plano Diretor, os valores são destinados, corretamente, para obras de infraestrutura – art. 113).

Segundo o artigo 204 da LOM, o tal fundo de “áreas verdes” “tem o objetivo de adquirir terrenos destinados à implantação do Sistema de Áreas Verdes do Município, visando dotar a coletividade de um maior equilíbrio de áreas verdes públicas na zona urbanizada”, ou seja, permite-se o solo criado, com edificações ultrapassando-se o coeficiente de aproveitamento 3,0, o que já aconteceu e continua acontecendo, com sobrecarga da infraestrutura do município (drenagem, esgotamento, etc) para uma suposta implantação de áreas verdes públicas.

Uma Legislação ultrapassada

A Lei Orgânica de Aracaju tem mais de 20 anos e deve sofrer alteração também para, em relação à política de desenvolvimento urbano, não ingressar na esfera de competência da União, a quem compete o estabelecimento de diretrizes gerais, já traçadas pelo Estatuto da Cidade e também não entrar em meandros específicos, haja vista que para isto existe o plano diretor e os códigos que regulamentam este.

Dispositivos importantes que devem permanecer na LOM são os que tratam do conteúdo mínimo do plano diretor (artigo 211), destacando-se principalmente a alocação de recursos financeiros para a consecução dos objetivos estabelecidos e diretrizes específicas (art. 214).

PROPOSTA:
Necessidade de discussão simultânea e sincronizada do processo legislativo de revisão da Lei Orgânica do Município e do Plano Diretor, sob pena de inefetividade deste.

2 – UMA ZONA DE ADENSAMENTO RESTRITO NÃO PODE SER UMA ZONA DE EXPANSÃO.

Dentro das diretrizes específicas, destaca-se a definição das zonas de expansão urbana, papel do Plano Diretor, e que mostra a necessidade de se reavaliar nossa atual e única Zona de Expansão, que, contraditoriamente, é também, pelo atual Plano Diretor, uma zona de adensamento restrito.

Como algo planejado para sofrer expansão, ou seja, adensamento populacional e construtivo pode ser ao mesmo tempo uma área restrita para esse adensamento, vez que não tem infraestrutura para suportá-lo e é uma área vulnerável ambientalmente? Esta resposta é dada através dos problemas de saneamento expressivos na referida área e, de forma mais notória, através das enchentes que ocorrem toda vez que chove em nosso município.

Para agravar esta situação, o projeto do Novo Plano Diretor deixa esta contradição em seu texto, mantendo a atual área da Zona de Expansão, que assim é delimitada desde 1982 pela Lei Municipal 873 (art. 31, §2º do projeto do Novo Plano Diretor), mas reconhecida expressamente pelo Plano Diretor como uma Zona de Adensamento Restrito: “Consideram-se Zonas de Adensamento Restrito as que apresentam padrão de ocupação disperso e descontínuo, com acentuado “déficit” de infraestrutura e serviços urbanos” (art. 158), cuja diretriz principal é garantir que o adensamento somente ocorra se primeiro houver instalação de infraestrutura e de serviços urbanos (art. 159, I).

PROPOSTA
Retirar a designação de Zona de Expansão da área hoje denominada também de Zona de Adensamento restrito enquanto não houver infraestrutura superavitária nesta região.

3 – FIXAÇÃO DO MACROZONEAMENTO
A disponibilidade de infraestrutura, equipamentos e serviços urbanos , aqui resumidos como infraestrutura em sentido lato, são os principais parâmetros técnicos e jurídicos para a especificação do macrozoneamento do município, como se pode observar pelos conceitos estabelecidos no atual e no projeto de Novo Plano Diretor, que seguem as normas estabelecidas pelo próprio Estatuto da Cidade:

Consideram-se Zonas de Adensamento Preferencial aquelas em que o potencial construtivo, dado pela disponibilidade da infraestrutura básica, equipamentos urbanos e boa acessibilidade, possibilitam adensamento maior que aquele correspondente ao coeficiente único de aproveitamento (art. 154).

Consideram-se Zonas de Adensamento Básico as que apresentam potencial de urbanização, porém com déficit de infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio e serviços. (art. 156).

Consideram-se Zonas de Adensamento Restrito as que apresentam padrão de ocupação disperso e descontínuo, com acentuado déficit de infraestrutura e de serviços urbanos. (art. 158).

Neste aspecto, é importante observar que o projeto do Novo Plano Diretor praticamente reproduz a delimitação do macrozoneamento já vigente no Plano Diretor em vigor (LC 42/2000), o que demonstra, sem sombras de dúvidas, a desatualização do diagnóstico e a ausência de compatibilidade do macrozoneamento efetivado e a realidade de infraestrutura e serviços do município de Aracaju. Além do Plano Diretor em vigor não retratar a realidade da infraestrutura vigente à época em que entrou em vigor, de 2000 até hoje, a infraestrutura e serviços disponíveis no município sofreram modificações consideráveis de disponibilidade e de demanda da população, em função do crescente adensamento construtivo e populacional.

Deve ser reiterado que, adotando-se os critérios do Novo Plano Diretor, temos a ZAP (Zona de Adensamento Preferencial) como uma zona com infraestrutura superavitária, o que não condiz com a realidade da totalidade das áreas definidas como ZAP no presente e no futuro Plano Diretor.

PROPOSTA
Atualizar o macrozoneamento do município para retratar a realidade de infraestrutura disponível, ou seja: ZAR identificando áreas com nenhuma ou pouca infraestrutura; ZAB, com infraestrutura deficitária e ZAP com superávit de infraestrutura, evitando-se assim as conseqüências negativas do superadensamento construtivo.

4 – DIREITO DE CONSTRUIR E COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO ÚNICO

A crítica efetivada a este coeficiente de aproveitamento básico , proposto no projeto, é o fato de ser único para todo o município, hoje delimitado em 2,0 (art. 111, §1º, do projeto do Novo Plano Diretor). Tal coeficiente, de acordo com o Estatuto da Cidade, deve ser também proporcional à infraestrutura da região.
Assim, não se justifica que macrozonas com deficiência de infraestrutura (Zonas de Adensamento Básico – ZAB e Zona de Adensamento Restrito – ZAR) tenham coeficiente de aproveitamento básico igual às com boa infraestrutura (Zonas de Adensamento Preferencial-ZAP).

Vale observar que o coeficiente de aproveitamento básico deve ser fixado proporcionalmente à infraestrutura existente na zona definida pelo macrozoneamento, conforme o próprio conceito destas zonas, estabelecido legalmente (arts. 154, 156 e 158, acima transcritos).

Assim, tendo-se em vista que a ZAR (nenhuma ou pouca infraestrutura) tem menos infraestrutura de que a ZAB (infraestrutura deficitária) e esta menos infraestrutura que a ZAP ((infraestrutura superavitária) a definição do coeficiente de aproveitamento deve também ser proporcional a esta infraestrutura, de forma que o coeficiente de aproveitamento básico da ZAB deve ser menor que o da ZAP e o coeficiente de aproveitamento básico da ZAR deve ser menor que o da ZAB.

PROPOSTA
O coeficiente de aproveitamento básico da ZAB deve se menor que o da ZAP (que na atual proposta é igual a 2,0) e o coeficiente de aproveitamento básico da ZAR deve ser menor que o da ZAB.

5 – DEFINIÇÃO DO COEFICIENTE DE ADENSAMENTO BÁSICO DA ZAR

Tratando-se de uma macrozona que tem como característica principal a ausência ou pouca infraestrutura instalada, não se justifica que o a área construída seja maior que a área do lote, ou seja, o coeficiente de aproveitamento básico não poderia ser maior do que 1,0. Este coeficiente é hoje de 3,0 e está proposto para 2,0 no artigo 111, §1º, do projeto do Novo Plano Diretor.

Como paradigmas de fixação do direito de construir (limitado pelo coeficiente de aproveitamento básico), podem ser citadas as metrópoles de Belo Horizonte, onde suas duas ZARs tem coeficiente de aproveitamento restrito igual a 1,0 e São Paulo, onde as Zonas Exclusivamente Residenciais tem coeficiente de aproveitamento básico igual a 1,0 também.
Vale lembrar ainda que até 2000, o coeficiente de aproveitamento básico para todo o município de Aracaju era definido no artigo 199, §1º, da Lei Orgânica do Município como 1,0, sendo alterado para 3,0 para se compatibilizar com o Plano Diretor, atualmente em vigor através da LC 42/2000. Foi exatamente a partir deste momento que se permitiu a transformação da cidade em uma selva de pedra com Edifícios formando paredões em diversos bairros da cidade, e estendendo este hiperadensamento para a Atalaia, Zona de Expansão e Jabotiana em 2008, em função de alterações pontuais na Lei Orgânica do Município.

Dentro da competência da União para estabelecimento de diretrizes gerais para a política de desenvolvimento urbano das cidades foi criado o Conselho das Cidades (Concidades), através do Decreto 5.790/2006, sendo um “órgão colegiado de natureza deliberativa e consultiva, integrante da estrutura do Ministério das Cidades, [que] tem por finalidade estudar e propor as diretrizes para a formulação e implementação da Política Nacional de Desenvolvimento”.
A Resolução 25/2005 do Conselho das Cidades, em seu artigo 6º, além de determinar a sincronia entre o processo participativo de elaboração do Plano Diretor com a construção orçamentária do município, estabelece que “as proposições oriundas de processos democráticos tais como conferências, congressos da cidade, fóruns e conselhos” devem ser levadas em conta também”. Esta norma está adequada com o Estatuto da Cidade, com o Plano Diretor em vigor e com o projeto do Novo Plano Diretor, que em seu artigo 1º, parágrafo único, inciso V, dispõe que os Congressos da Cidade são instância importante de gestão participativa do município, inclusive definindo-os em seu artigo 8º, XLVI:
“Evento bienal de Planejamento Estratégico Participativo do Desenvolvimento da Cidade, convocado pelo Prefeito com, no mínimo, 60 dias de antecedência, mediante edital publicado, pelo menos, no Diário Oficial e Ata publicada no Diário Oficial municipal”.

Não obstante a importância acima demonstrada do Congresso da Cidade, segundo informação divulgada pelo Fórum Participe.Aju (dia 29/11/2011), no Segundo Congresso das Cidades em Aracaju (2005) e no projeto de desenvolvimento estratégico do próprio município, denominado de Aracaju + 10, (2003), foi aprovada e estabelecida a fixação do coeficiente de aproveitamento básico igual a 1,0 para todo o município no próximo Plano Diretor, mas tal informação foi desconsiderada no projeto do Novo Plano Diretor de Aracaju.

PROPOSTA
Pelo menos nas macrozonas com ausência (ZAR) ou déficit de infraestrutura (ZAB) o coeficiente de aproveitamento básico não deve ser superior a 1,0.

6 – SOLO CRIADO E COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO

6.1. Superadensamento construtivo em áreas sem infraestrutura

Seja na zona de adensamento restrito (ZAR) ou na zona de adensamento básico (ZAB), não se pode ter solo criado e, consequentemente, não se deve, conceitualmente, estabelecer coeficiente de aproveitamento máximo (ou, como é estabelecido em São Paulo, em macrozonas com infraestrutura deficitária, definir o máximo igual ao básico), vez que o fundamento do solo criado é que a área onde será aplicado possua infraestrutura que suporte o adensamento adicional ao direito de construir. A ZAB delimita exatamente áreas no município que têm falta desta infraestrutra: e a ZAR tem uma situação mais precária ainda de infraestrutura, conforme as definições dos artigos 156 e 158, do projeto do Novo Plano Diretor, acima descritos. Além disso, o próprio conceito estabelecido no artigo 154, da referida norma, ressalta que somente em ZAP é possível a construção acima do coeficiente de aproveitamento básico, ou seja, somente na ZAP é possível a implementação do solo criado:

Consideram-se Zonas de Adensamento Preferencial aquelas em que o potencial construtivo, dado pela disponibilidade da infraestrutura básica, equipamentos urbanos e boa acessibilidade, possibilitam adensamento maior que aquele correspondente ao coeficiente único de aproveitamento (art. 154).

6.2. O coeficiente de aproveitamento máximo nunca pode ser inferior ao coeficiente de aproveitamento básico

Outro grave problema existente no projeto é a confusão de se estabelecer, no artigo 111, º2º, I, o coeficiente de aproveitamento máximo para a zona de adensamento restrito (ZAR) em valor menor (0,4) que o coeficiente de aproveitamento único (2,0). Isto é logicamente impossível, a menos que se queira alterar conceitos técnicos e matemáticos básicos, alterando-se a realidade e criando um novo instituto jurídico – o solo descriado, que pode acarretar a inefetividade dos coeficientes de aproveitamento.

6.3. Valor do solo criado

O valor devido ao Poder Público pela construção acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo, ou seja, pelo solo criado e que é revertido para obras de infraestrutura no município é estabelecido no projeto em 20% do valor de lançamento fiscal de metro quadrado do terreno objeto da construção (art. 112, §3º), que é um valor irrisório, considerando-se o impacto no adensamento construtivo e o lucro obtido pela edificação excedente em uma dada área. É importante ressaltar ainda que o metro quadrado da edificação que ultrapassa o direito de construir e ingressa no solo criado não é mais barato no mercado imobiliário atual, pelo contrário, os andares mais altos de uma edificação são os mais valorizados.

PROPOSTAS

6.1 – Não deve ser permitido solo criado na ZAR e na ZAB por ausência de disponibilidade de infraestrutura e, consequentemente, o coeficiente de aproveitamento máximo deve ser igual ao básico ou não ser fixado.
6.2 – Na ilógica hipótese de se permitir o coeficiente de aproveitamento máximo na ZAB ou na ZAR não há, conceitualmente, como o coeficiente de aproveitamento máximo ser menor que o coeficiente de aproveitamento básico.
6.3 – O valor do solo criado deve ser pelo menos 100% do valor de lançamento fiscal de metro quadrado do imóvel e não do terreno objeto da construção, revertendo-se assim parte do lucro da construção excedente para compensar a sobrecarga na infraestrutura.

7 – ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA

O estudo de impacto de vizinhança (EIV) e seu respectivo relatório (RIV) é um instrumento preventivo de proteção ao meio ambiente e, principalmente, de garantia a uma cidade sustentável, através do estabelecimento prévio dos impactos urbanísticos, positivos ou negativos, da implantação de uma atividade ou empreendimento privado ou público em área urbana, observando-se assim, os efeitos na qualidade de vida da população residente nas proximidades e buscando-se alternativas menos impactantes.

7.1 – Exclusão de empreendimento residenciais da obrigatoriedade de realizar o Estudo de Impacto de Vizinha

Vale frisar também que o projeto de Novo Plano Diretor de Aracaju, que foi encaminhado do CONDURB (executivo) para a Câmara Municipal e que está atualmente em votação, supriu a exigência de EIV/RIV para empreendimentos residenciais (art. 204, §1º), o que é alarmante, tendo-se em vista que estes empreendimentos tem se alastrado pela Região Metropolitana e podem ser altamente impactantes para a vizinhança e a infraestrutura do município, não se justificando a exclusão do EIV/RIV nestas situações.

7.2 – Aprovação tácita do EIV/RIV pela omissão municipal

É criticável a redação do artigo 206, do projeto do Novo Plano Diretor, vez que esgotado o prazo para o município se manifestar sobre o Estudo (60 dias), isto representará parecer favorável ao mesmo:
Depois de atendidas todas as exigências pelos interessados para análise do EIV, o Órgão Gestor Municipal de Desenvolvimento Urbano terá o prazo máximo de 60 (sessenta) dias para fornecer o parecer.
Parágrafo único. O não atendimento do disposto no caput deste Artigo representará parecer favorável para implantação da edificação.

PROPOSTA
7.1. O EIV deve ser aplicado também a empreendimentos residenciais, tais como loteamentos, condomínios, conjuntos habitacionais ou outros empreendimentos habitacionais de impacto.
7.2. Suprimir o parágrafo único, do artigo 206.

8 – ÁREAS AMBIENTAIS PROTEGIDAS

Um dos pontos que devem ser observados no planejamento municipal concretizado no plano diretor é a proteção de áreas ambientais vulneráveis e importantes para a proteção tanto da flora, quanto dos corpos hídricos, das áreas de risco, das dunas e manguezais, assunto regulamentado de forma geral pelo Código Florestal e protegido, principalmente, através de institutos jurídicos definidos como áreas de proteção permanente (APP) e reserva legal florestal. O município, dentro de sua competência legislativa para tratar de assuntos de interesse predominantemente local (art. 30, I, da CF), através do plano diretor, pode e deve regulamentar tais questões, mas para aumentar a proteção conferida pelo Código Florestal, nunca para restringi-la.

Nesse sentido, duas discussões legislativas atuais merecem destaque, a do Código Florestal, vigente através da Lei 4.771/1965, que está novamente na Câmara dos Deputados, com uma redação preocupante e retrógrada e a discussão legislativa atual do novo plano diretor de Aracaju, que voltou do executivo com uma redação menos protetiva das áreas de preservação permanente, retirando-se a proibição, inerente a estas áreas, de edificação (áreas non edificandi – art. 16) e diminuindo as proteções às raras dunas, outrora abundantes, no município, que sofreram limitação de um metro em média em seu conceito, comparativamente ao atual Plano Diretor (arts. 18 e 19).

Vale ressaltar, que sendo o Código Florestal uma norma geral, não há impedimento de que a legislação municipal seja mais protetiva ao meio ambiente, no entanto, esta nunca pode ser menos protetiva do que a norma federal, sob pena de inconstitucionalidade.

PROPOSTA
Manter, no mínimo, a proteção atual do Plano Diretor em vigor (LC 42/2000) em relação às áreas non edificandi das áreas de preservação permanente e às dunas.

9 – MORATÓRIA PARA LOTEAMENTOS IRREGULARES

Como já destacado acima, o projeto de Novo Plano Diretor na Câmera estipula o prazo de 10 anos para regularização de loteamentos (art. 259), contados do início da vigência do Novo Plano Diretor. Vale ressaltar que pela Lei Federal 6.766, que trata sobre o parcelamento do solo urbano, desde 1979, proibia a existência de loteamentos irregulares ou clandestinos, apontando sanções, de natureza inclusive criminal, para o caso de seu descumprimento. A despeito disso, o Plano Diretor em vigor concedeu o prazo de cinco anos para regularização de loteamentos irregulares.

Não bastasse esta questionável moratória dada no Plano Diretor em vigor, a proposta agora no projeto do Novo Plano Diretor é de, 12 anos depois, conceder novo prazo para regularização, agora de uma década, o que interessa sobremaneira aos responsáveis por tais loteamentos, mas que prejudica os consumidores e a população em geral pelos impactos gerados pela implantação de loteamentos irregulares ou clandestinos em razão da omissão fiscalizatória do município.

PROPOSTA
Não conceder prazo algum para regularização de loteamentos irregulares, suprimindo-se o artigo 259 do Novo Plano Diretor, aplicando-se assim, integralmente a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, com a fiscalização, punição e regularização, na forma da lei, dos parcelamentos irregulares no município.

10 – TOLERÂNCIA DE USOS NÃO CONFORMES

No exercício de sua incumbência constitucional, compete ao município o controle do uso e ocupação do solo urbano, zoneando-se o município, de acordo com as finalidades principais do uso e ocupação do solo de cada área. Assim, são estabelecidas zonas residenciais, industriais, comerciais, etc, de acordo com as delimitações estabelecidas no plano diretor.

Com isto, fica impossível a instalação de uma indústria, por exemplo, de fabricação de cimento, em uma área residencial, por não ser o uso daquela conforme a finalidade do uso residencial, definida no Plano Diretor.

No projeto do Novo Plano Diretor, seus artigos 183 e 184, apresentam uma redação preocupante, tendo-se em vista que toleram atividades não conformes:
Art. 183 Serão considerados usos ou ocupações não conformes aqueles que tenham sido implantados antes da vigência desta Lei e estejam em desacordo com ela, mas que possam ser tolerados em certas circunstâncias e limites.
§ 1º O uso e/ou ocupação não conforme poderá ser tolerado, desde que sua localização e existência estejam regulares perante o Órgão Gestor Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental até a data da publicação desta Lei, e atendam às normas ambientais, sanitárias e de segurança.
§ 2º Nas edificações não conformes serão admitidas apenas reformas essenciais que atendam às normas ambientais, sanitárias e de segurança.
Art. 184 Poderá ser instalado todo e qualquer uso definido no Art. 183 desta Lei, desde que obedeça aos critérios de localização, sistema viário, limites de adensamento e nível de incomodidade estabelecidos em Lei específica

Vale frisar que é justo tal tolerância para empreendimentos que eram conformes o zoneamento definido no Plano Diretor anterior e estavam regulares perante a legislação vigente à época, mas a redação do artigo 183 é por demais abrangente, incluindo quaisquer empreendimentos implantados (conformes ou não conformes a legislação anterior), permitindo assim, a consolidação de situações irregulares por todo o município.

De outro lado, o artigo 184, diz que pode ser instalado qualquer uso definido no artigo 183, ou seja, não conforme, desde que atenda “aos critérios de localização, sistema viário, limites de adensamento e nível de incomodidade estabelecidos em Lei específica”. Não há lógica, pois após a vigência do Novo Plano Diretor ou o uso é conforme a legislação vigente e permitido ou não é conforme e deve ser impedido pelo município.

PROPOSTAS
10.1. Restringir a redação do artigo 183 para alcançar apenas usos que embora sejam não conformes em relação ao Novo Plano Diretor, eram conformes e regulares perante a legislação anterior.
10.2 Suprimir a redação do artigo 184.

11 – DISPENSA DA OBRIGAÇÃO DE DOAÇÃO DE ÁREAS AO MUNICÍPIO EM FUNÇÃO DA IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Em uma redação idêntica ao artigo 200, §1º, do Plano Diretor vigente, o artigo 198, §1º, do projeto do Novo Plano Diretor, dispensa os condomínios instalados anteriormente à revisão do Plano Diretor da doação das áreas ao município. Estas áreas públicas são normalmente utilizadas para a implantação de infraestrutura, obras ou serviços de interesse da comunidade e são de interesse público.

Quando da edição do primeiro Plano Diretor de Aracaju, em 2000, através da Lei Complementar 42/2000, até se justificava tal isenção, pela ausência de obrigação legal anterior de doação, mas agora, no projeto do Novo Plano Diretor não se justifica tal tolerância, que estaria beneficiando aqueles que implantaram condomínios e não cumpriram com a obrigação existente na legislação vigente.

PROPOSTA
11. Suprimir a redação do artigo 198, §1º.

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* Texto encaminhado para a Câmara de Vereadores de Aracaju e Fórum Participe-Aju (via OAB).