Uma dúvida recorrente, é se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável às transações imobiliárias por meio de associações.

Para responder essa pergunta, deve-se verificar, preliminarmente, se é uma verdadeira associação, ou se trata da utilização deste instituto como mera fachada.

Ou seja, se construtoras visando obter vantagens tributárias, financeiras e acima de tudo, eximir-se de responsabilidade perante os adquirentes, estão se utilizando de uma associação como fachada para todos os seus negócios ou parte deles.

Associação é uma das espécies de pessoa jurídica de direito privado previstas em nosso Código Civil, (art.44, I e 53), que se constitui em razão da reunião de pessoas, interessadas em atingir objetivos outros que não o lucrativo, sendo fundamentalmente uma prestadora de serviços.

A associação é constituída em Assembleia Geral, seu órgão máximo, recebe a adesão dos interessados, institui o Conselho de Administração, contrata gestor (administrador profissional) e tem o seu funcionamento regulado por seu estatuto, que pode prever regras específicas para as contribuições, para a exclusão de inadimplentes e, para sua dissolução ao final da obra.

Assim, mediante a contribuição dos associados, a associação adquirirá o terreno em seu nome ou em nome de cada associado, diretamente do proprietário, contratará o projeto do empreendimento, providenciará a aprovação do projeto na Prefeitura, contratará a construtora, sendo que ao final da obra, os imóveis prontos serão transferidos para a titularidade de cada um dos associados.

A realidade, porém, demonstra que nem todas existentes no mercado são verdadeiras associações.

Atualmente no mercado imobiliário nem tudo que se vê é o que parece, nem tudo que parece é o que realmente é:

Tem construtora que não consegue concluir seus empreendimentos, mas lança empreendimentos “a preço de custo”, utilizando-se de “associações;

Empreendedores criando “empreendimentos associativos”;

Construtoras fazendo-se representar por familiares, onde estes estão a frente da “associação” e da sua “administração profissional”;

A incorporadora é quem constrói direta ou indiretamente o empreendimento;

Ou seja, ao final, está tudo igual, mas diferente.

A incorporadora, construtora ou o “empreendedor” vende o terreno, recebe taxa de administração, percebe pelo serviço de construção, sem qualquer risco.

Não pagou impostos que deveria pagar, não teve risco, e, acima de tudo, defende a não aplicação do CDC, seja por atraso da obra, devolução do imóvel e outros problemas existentes no empreendimento.

Efetivamente, o melhor dos mundos!

Na verdade virou moda.

Quem se lembra da febre das sorveterias por quilo?

Hoje a moda é outra. Todos querem ter uma “associação” para chamar de sua.

Todos querem ingressar no mercado de venda de imóveis.

Importante destacar: o art. 29, parágrafo 4º, da Lei 5764/71, veda o ingresso em cooperativa de agentes de comércio ou empresários que operem no mesmo campo econômico da cooperativa.

Assim, consequentemente, aplicando-se tal regramento para associações, não podem tais pessoas ocupar cargos nos Órgãos de Administração e Fiscalização da Associação.

O artigo acima citado, embora de lei que rege as cooperativas, entendemos ser perfeitamente aplicável também as associações.

Por essas razões, impõe-se o reconhecimento de que tais associações constituem fraude, atraindo o código de defesa do consumidor.

Permite-se, desta forma, a anulação do contrato, a devolução integral do preço pago, o pagamento de multa em razão do atraso na entrega do imóvel entre outras sanções aplicáveis a uma incorporação imobiliária tradicional.