Inicialmente, precisamos destacar que todo adquirente tem obrigação legal de pagar taxas condominiais, IPTU e demais débitos oriundos do imóvel, por se tratar de dívidas propter rem (aquela que deriva do próprio imóvel).

Vejamos: ter obrigação legal é diferente de ter responsabilidade pelo pagamento. Uma coisa não se confunde com outra.

A obrigação legal advém do exercício da posse cumulada com a propriedade do imóvel.

Com relação a responsabilidade pelo pagamento, devem ser analisados algumas particularidades do caso concreto.

Vejamos.

A posição majoritária da jurisprudência pátria é a de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas vinculadas ao imóvel (condominiais e IPTU, por exemplo) é da construtora até a efetiva entrega das chaves e imissão da posse pelo adquirente.

Muitas construtoras/incorporadoras querendo transferir ilegalmente para o adquirente a responsabilidade por tais pagamentos, em inúmeros casos, inserem, no texto contratual de instrumento de compra e venda, uma cláusula de responsabilização pelos débitos condominiais e de IPTU, pelo adquirente após a entrega das chaves ou do documento de “HABITE-SE” (o que ocorrer primeiro).

Em alguns contratos, tal obrigação é transferida desde o momento da assinatura, configurando, também, manifesta abusividade.

As despesas de IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel, a posse é o verdadeiro marco para transferir a responsabilidade da construtora para o adquirente.

Com relação ao condomínio, a parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais é aquela que detém a posse do imóvel, pois é ela que exercita as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.

Até mesmo com a expedição da carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da construtora, até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária.

Desse modo, a posse no imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves, determina o momento a partir do qual surge para o adquirente a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais, IPTU e demais taxas, tributos e despesas inerentes a posse e propriedade do imóvel.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br