Embora comumente possa parecer a mesma coisa, posse e propriedade têm significados muito distintos quando o assunto é identificar o dono do imóvel. Segundo o artigo 1.228 do NCC, o proprietário é aquele que usa, usufrui e dispõe do bem.

Com relação a posse, o artigo 1.196 indica que o possuidor tem de fato o exercício, seja pleno ou não, de alguns poderes perante o imóvel. Ou seja, enquanto se usa o bem de forma legal, ele exerce o direito de assumir o papel de conduta de dono, praticando poderes sob a propriedade.

Conforme o art. 1.245 do Código Civil os imóveis são adquiridos pelo registro do título aquisitivo, pela acessão, pela usucapião, pelo casamento (dependendo do regime) e pelo direito hereditário.

No direito brasileiro a celebração do contrato particular de compra e venda não transfere o domínio. Ou seja, o comprador não é dono do bem.

Tal contrato é um instrumento particular e sob hipótese alguma pode ser confundido com a escritura, etapa inicial para a atualização da matrícula no cartório e a transferência do registro do imóvel em nome do novo proprietário.
Mas só escritura não é suficiente. O comprador que detém a escritura tem apenas o reconhecimento de posse do imóvel, não sendo considerado ainda o dono do bem.

No caso de bens imóveis, a transferência do domínio somente se opera com o registro do título aquisitivo no Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Ou seja, a propriedade de imóvel é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito pessoal, independentemente da posse. A tradição solene no caso de imóveis possui uma função constitutiva do direito real, ou seja, do direito real de propriedade.

Entretanto, mesmo com o registro do título, se o modo de aquisição do imóvel é derivado – negócio entre particulares – a transmissão depende indelevelmente da validade do ato jurídico precedente.

De fato, mesmo se tratando de registro público, os princípios que o embasam – força probante (fé pública) ou presunção, podem ser relativizados. Da teoria dos atos jurídicos extrai-se três espécies de atos imperfeitos: os inexistentes; os nulos; e os anuláveis.

Caso se verifique, mesmo após o registro do título translativo no Registro de Imóveis, que tal registro foi originado a partir de ato inexistente, nulo ou anulável, tudo praticado com base no referido ato é contagiado por seus efeitos, independentemente do registro realizado.

Logo, efetivamente quem não registra não é dono e quem registra pode não ser.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br