O que é ITBI?

ITBI é uma sigla que quer dizer Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, ou seja, trata-se de um imposto obrigatório que é cobrado do comprador de um imóvel pela prefeitura do local em que o imóvel está localizado.

Entretanto, o ITBI não incide sobre a transmissão de bem imóvel pelo sócio ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social, de uma holding. A Constituição Federal garante imunidade.

Grande polemica envolve qual a base de cálculo correta do ITBI.

Ao contrário da exigência e interpretação de muitos fiscos municipais, em decisão recentíssima, em sede de recurso repetitivo, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária.

Prevaleceu no julgamento, que deve ser seguido pelas instâncias inferiores, o voto do relator, ministro Gurgel de Faria. Para ele, o valor da transação imobiliária para o cálculo do ITBI, apontado pelo contribuinte, só pode ser afastado por meio de processo administrativo.

Ao votar, o relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI “o valor normal de mercado nas transações imobiliárias”.

No IPTU, disse o ministro, tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, acrescentou o relator em seu voto, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação.

Por isso, não seria possível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU, nem mesmo como piso de tributação, segundo o ministro, que lembrou que esse entendimento já foi adotado pelo STJ em outros julgamentos.

Ainda de acordo com o relator, também não é legítima a adoção de valor de referência de venda previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI. “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é o valor de mercado e só pode ser afastado por meio de processo administrativo”, afirmou.

Com a tese de efeito repetitivo, ao final foram aprovadas as seguintes disposições:

1) “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”;

2) “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e

3) “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.

Fique atento! Esta decisão com certeza trará economia tributária aos contribuintes, principalmente na integralização de imóveis em uma holding, pois em diversas operações o valor de negociação é substancialmente inferior ao valor venal de IPTU e do valor arbitrado como “de mercado”.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br