A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.091), estabeleceu a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial –, nos termos do artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990.

A Lei 8.009/1990 previu um rol de exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, entre as quais está a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação – seja residencial, seja comercial.

Nesse mesmo sentido, a lei não distinguiu os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família. Não seria possível criar distinções onde a lei não o fez – sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da fiança, pois o fiador de locação comercial teria protegido o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado.

Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.

Ao garantir a impenhorabilidade do bem do fiador nos contratos de locação, significaria admitir também que os locadores e o mercado de locação de bens imóveis passassem a não aceitar a fiança como garantia contratual, diante das suas incertezas práticas e ausência de liquidez em eventual execução civil promovida para quitação de débitos locatícios, sendo de grande importância para a segurança jurídica dos negócios locatícios o atual entendimento apresentado pelo STJ e STF.

Ademais, o risco de desestímulo à economia também poderia ser uma realidade, na medida em que a exclusão do bem de família do fiador do alcance da garantia na modalidade de fiança prestada em contrato de locação comercial teria como resultado a exigência, por parte de locadores, de outras modalidades de garantia, mais onerosas, a serem prestadas pelos locatários, a exemplo de cauções ou seguros, em cenário paradoxalmente suscetível de dificultar ou mesmo inviabilizar, em alguns casos, a consecução do livre exercício da atividade econômica, que também é uma garantia constitucionalmente prevista.

Portanto, as teses firmadas pelo STF e STJ respectivamente, trouxeram maior segurança para as relações locatícias e garantias de contratos, afastando o risco de entendimentos contrários pelos Tribunais, viabilizando, assim, que o mercado locatício ganhe maior estabilidade em suas relações, pois locadores poderão manter a admissão da fiança como garantia contratual, ao passo que locatários poderão afastar o ônus de obter outras modalidades de garantias, a exemplo da caução e seguro garantia, muito mais custosas e onerosas, permitindo maior dinamismo nas relações contratuais.

 

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br.