Você já deve ter ouvido falar que determinado bem esta “gravado” com alienação fiduciária. Ou até mesmo que um imóvel está “alienado ao banco”.
De forma simplificada, alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. É um jeito de garantir que alguém vai pagar algo, onde a pessoa que deve passa a propriedade de alguma coisa para a pessoa a quem deve.
A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Esse procedimento é feito em cartório.
Em termos práticos, o devedor continuará a fazer uso de um bem que não é mais seu. Uma vez paga a dívida, a propriedade da garantia do bem retorna ao proprietário original.
Efetivamente há 26 anos, a Lei 9.514/1997 prevê a execução extrajudicial nos contratos com alienação fiduciária. Nesta lei, sempre existiu previsão de procedimento extrajudicial que seria aplicado caso a dívida não fosse paga.
Ou seja, a retromencionada lei sempre permitiu o credor, em caso de não pagamento, poder realizar uma execução extrajudicial e retomar o imóvel. O procedimento é feito por meio de um cartório e não passa pela Justiça.
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Entretanto, pairava controvérsia se a regra que permite o credor utilizar procedimento de execução extrajudicial do bem violava os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, ou seja, se tal regramento era constitucional, principalmente sob a ótica da hipossuficiência nos casos de consumidor contratante.
Essa controvérsia não existe mais.
No dia 26/10/2023 o Supremo Tribunal Federal concluiu julgamento e firmou o entendimento de que a regra não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa.
No Supremo, o relator, Luiz Fux, afirmou que, quando o devedor firma um contrato na modalidade, “manifesta sua vontade de permitir que eventual execução se dê extrajudicialmente, de acordo com os trâmites da Lei 9.514, ressalvada a possibilidade de, a qualquer momento, ajuizar ação” na Justiça.
Neste julgamento, foi firmada a seguinte tese com repercussão geral:
“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
Desta maneira, não paira mais nenhuma controvérsia sobre a possibilidade do credor, em caso de não pagamento, poder realizar execução extrajudicial e retomar o imóvel, através de procedimento feito diretamente no cartório de registro imobiliário competente, sem a necessidade de recorrer a tutela do Poder Judiciário.
Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br
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