Em 31 de outubro de 2023, entrou em vigor a Lei Federal nº 14.711/23, conhecida como Marco Legal das Garantias de Empréstimos trouxe significativas reformulações, relacionadas às regras que regem as garantias reais concedidas em empréstimos, como a alienação fiduciária de imóveis.

Entre as principais mudanças está a autorização de uma segunda alienação fiduciária usando o mesmo imóvel.

A alienação fiduciária envolve a transferência da propriedade de um imóvel do devedor para o credor como forma de garantia, até o efetivo pagamento da dívida.

O que muda na alienação fiduciária?

O devedor poderá contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária do seu empréstimo original ou alongar o seu financiamento, respeitando o limite da sobra de garantia da operação inicial.

Em miúdos, isso significa que, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 500 mil e a dívida original for de R$ 100 mil, o devedor poderá tomar um novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 400 mil.

Segunda alienação

Tal qual ocorre com hipotecas, agora também será permitido ao consumidor contrair uma segunda dívida usando como garantia um imóvel que está sendo adquirido com a alienação fiduciária como mecanismo de garantia, inclusive em uma instituição financeira diferente.

Nessa situação, em caso de inadimplência, o primeiro credor – a instituição financeira que concedeu o crédito primeiro sempre terá prioridade na execução da dívida, ou seja, na retomada do imóvel.

Quando esse imóvel for vendido novamente – possivelmente em um leilão – os demais credores terão direito a uma parte do dinheiro da venda.

De uma forma geral, a Lei 14.711/23 promoveu alterações na Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário:
1. Previsão de alienações fiduciárias sucessivas ou supervenientes, com a possibilidade de um mesmo imóvel ser usado como garantia para mais de um empréstimo, observando que (a) a eficácia da nova alienação fiduciária é condicionada ao cancelamento da anterior; e (b) em caso de excussão da garantia pelo credor fiduciário anterior, os credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias;
2. Cross default: o credor titular de mais de uma dívida garantida pelo mesmo imóvel poderá declarar vencimento antecipado das demais obrigações em caso de inadimplemento de uma das obrigações, desde que haja previsão no respectivo instrumento constitutivo da alienação fiduciária;
3. No caso de alienações fiduciárias decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto nas operações do sistema de consórcio, o piso do segundo leilão é o valor integral da dívida mais antiga vigente sobre o bem, somadas as despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, ainda que este valor total seja inferior a 50% do valor do imóvel;
4. Nos demais casos de alienação fiduciária, o credor fiduciário poderá optar também por uma segunda alternativa subsidiária de piso para o segundo leilão, referente a lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. Ou seja, se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida.
5. Previsão da possibilidade do credor de dívida garantida por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis promover a execução em ato simultâneo ou em atos sucessivos.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br