O Marco Legal das Garantias, como é conhecida a lei 14.711/23, surgiu com o objetivo de reduzir o custo do crédito no país, aprimorando as regras jurídicas e facilitando a retomada de bens em caso de inadimplência.
Amplia as formas do credor cobrar os bens dados como garantia pelo devedor em caso de empréstimo, como imóveis; além de permitir o uso de um mesmo bem em mais de um financiamento. Trata ainda de hipoteca, penhora ou transferência de imóvel para pagamentos de dívidas.

Hoje no país mais de 90% dos créditos com garantia real são instrumentalizados por alienação fiduciária. Esse sistema normativo protege o crédito do credor dos demais débitos do devedor – o que sobrar do primeiro é destinado ao pagamento aos demais.

Com essa alteração legal, a hipoteca continua não tendo prioridade de pagamento ante a débitos judiciais de natureza trabalhista ou fiscal, mas a depender da natureza da operação e do perfil do devedor, ela passa a ser muito mais interessante.

No rito extrajudicial da hipoteca o credor não precisa consolidar a propriedade, pagar ITBI, as regras aqui são mais flexíveis de venda direta a terceiros se o segundo leilão for negativo ou de ele ficar com o bem em pagamento da dívida.

Outro ponto que vale destacar é a permissão ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial. Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 400 mil e a dívida original for de R$ 100 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo com o mesmo credor em valor de até R$ 300 mil.

O texto também permite a escolha de outra instituição financeira, desde que ela seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.

A lei cria ainda a figura do agente de garantia, que será designado pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício deles. Ele poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execução extrajudicial quando previsto na legislação especial aplicável à modalidade de garantia. E terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.

Além disso, a norma permite ao tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida não paga enviar intimação ao devedor por meio de aplicativos de mensagens instantâneas, como o WhatsApp. Essa intimação será considerada cumprida apenas com a funcionalidade de recebimento liberada na plataforma.

Por fim, permite ao credor delegar ao tabelião a proposta de medidas de incentivo à renegociação, inclusive podendo receber o valor da dívida já protestada e indicar eventual critério de atualização desse valor. Se a dívida for liquidada dessa forma, caberá ao devedor arcar com os custos de emolumentos pelo registro do protesto e seu cancelamento, além das demais despesas.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br