A captação indevida de associados e os imóveis a preço de custo

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No artigo anterior (clique aqui), vimos que, em se tratando do exercício de uma atividade empresarial por detrás da associação, não há dúvida de que, apesar da fachada de associação, haverá relação jurídica de consumo.

Mas existem situações que isso não é tão evidente.

Nestes casos, a relação entre a associação e os associados, poderá ou não ser de consumo. Dependerá das circunstâncias do caso concreto.

Será de consumo, caso seja constatada a presença de requisitos exigidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Se a Associação faz publicidade ou por qualquer outra forma abre ao público em geral a possibilidade de ingresso em seus quadros, sem visar pessoas específicas e determinadas, estaremos diante da prestação de um serviço no mercado de consumo.

É o que vemos atualmente, quando “associações” se utilizam massivamente de anúncios em mídia tradicional e redes sociais para vender seus empreendimentos.

Nestes casos, os empreendimentos seguem a mesma lógica mercadológica da incorporação imobiliária tradicional.

É produzida uma campanha publicitária – série de peças publicitárias como: maquete, vídeos, anúncios, nome e marca de empreendimento – visando atrair, de forma ostensiva, o associado (cliente) para comprar o imóvel.

Outro requisito necessário para que se possa inserir as relações em apreço no Código de Defesa do Consumidor, é a vulnerabilidade ou inferioridade da posição dos associados frente à associação.

Com efeito, tal vulnerabilidade pode ser sentida já no momento da publicidade ou oferta das associações, em geral feitas após a constituição da entidade e fixação das linhas básicas da prestação dos serviços, pelo grupo fundador.

Muitas associações são fundadas visando apenas atender os interesses do grupo fundador.

Nestes casos, o público em geral é obrigado a aceitar condições pré-impostas pelos fundadores, como: quem será o administrador, percentual de remuneração, formas de retirada, multas, terreno, etc.

Tudo já foi estabelecido pelo grupo fundador:

a) Cláusulas no estatuto que em caso de modificação penalizam fortemente a associação inteira, praticamente obrigando todos os associados a manterem tais disposições sob pena de inviabilizar o que atraiu os associados: preço do imóvel mais barato;

b) Remuneração do “administrador profissional”;

c) Uma série de outras cláusulas que tem unicamente objetivo de proteger e salvaguardar os interesses dos verdadeiros donos do empreendimento, leia-se “associação”.

São associações em que o público geral associado efetivamente se encontra em posição de vulnerabilidade e inferioridade, não tendo real controle sobre os serviços que estão ou estarão sendo prestados.

Tal vulnerabilidade mais uma vez fica evidente em face do real distanciamento existente entre a massa dos associados e o respectivo grupo dirigente da associação.

Frise-se que o fato de o associado possuir o direito de votar nas Assembleias Gerais, está longe de lhe conferir efetivo e real controle sobre os serviços prestados. Tal fato apenas lhe confere, isto sim, a mera possibilidade de tentar influir nos destinos da entidade.

Inclusive, o STJ nos termos da Súmula nº 602, já reconheceu que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.

Pouco importa a estrutura jurídica da empreendedora – associação, clube de investimento, cooperativa ou sociedade – com o objetivo de alienação de unidades autônomas futuras, em construção ou a construir, antes de instituído o condomínio edilício.

O que importa é a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variação, em serviços remunerados de construção de unidade autônoma futura, vinculada a fração ideal de terreno.

Logo, tal entendimento é plenamente aplicável as associações com finalidade de construção de imóveis a preço de custo.

O texto acima se trata da opinião do autor e não representa o pensamento do Portal Infonet.
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