A jurisprudência do STJ abre oportunidades para investidores e protege devedores.

Você já parou para pensar no que acontece quando um imóvel é leiloado em um processo de falência e ninguém oferece um lance que chegue perto do valor avaliado? A resposta dessa pergunta acaba de mudar significativamente no Brasil.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão recente, validou a arrematação de um imóvel por apenas 2% de seu valor de avaliação. Essa decisão não é uma anomalia jurídica—é uma confirmação importante de um princípio que muitos desconhecem: em processos falimentares, o preço mínimo de venda não é uma barreira intransponível.

O Problema Real
Imagine uma empresa em falência com imóveis valiosos, mas sem compradores dispostos a pagar o preço avaliado. O que fazer? Deixar o bem parado, gerando custos de manutenção e depreciação? Ou permitir que seja vendido, mesmo que por valor inferior?
Essa tensão entre proteção patrimonial e realidade do mercado é o cerne da questão. A lei de falências (Lei 11.101/2005) prevê um processo de arrematação, mas a jurisprudência sempre oscilou sobre o rigor do preço mínimo.

A Virada Jurisprudencial
A decisão do STJ é clara: o que importa é o procedimento leilão, não o resultado financeiro. Se o imóvel foi oferecido publicamente, se houve oportunidade de lances, e se ninguém ofereceu mais—a venda é válida, independentemente de quanto custou.

Isso muda o jogo para três grupos:

1. Para Investidores: Abre oportunidades reais de adquirir imóveis em processos falimentares por frações do valor de mercado. Não é especulação—é resultado de um processo transparente e judicialmente validado.
2. Para Devedores e Empresas: Significa que seus bens podem ser liquidados mais rapidamente, reduzindo custos administrativos da falência e permitindo que credores recebam algo, em vez de nada.
3. Para Credores: Garante que o ativo seja convertido em dinheiro, ainda que em valor menor, em vez de permanecer imobilizado.

Como Funciona na Prática?
O processo é simples, mas exige atenção:
● O imóvel é avaliado por perito judicial
● É publicado edital de leilão com data, local e condições
● Qualquer pessoa pode dar lances, sem obrigação de atingir o preço mínimo
● O maior lance vence, independentemente do valor
● A venda é formalizada e registrada
O ponto crítico: A validade da arrematação depende da regularidade do procedimento, não do preço alcançado.

Riscos e Oportunidades
Para investidores, essa jurisprudência é ouro. Mas há armadilhas:
● Imóveis em leilão podem ter pendências (débitos, hipotecas, ônus)
● A arrematação não resolve automaticamente todos os problemas do bem
● É essencial verificar a documentação antes de dar o lance

Para devedores, a mensagem é diferente: não espere milagres. Se seu imóvel está em processo falimentar, a realidade é que será vendido. Melhor negociar antecipadamente do que deixar que o mercado decida pelo menor preço.

O Que Muda Agora?

Essa decisão do STJ consolida uma tendência: a lei de falências prioriza a liquidação rápida sobre a maximização de preços. É uma escolha política: credores recebem algo logo, em vez de esperar anos por um preço ideal que nunca chega.
Para o mercado imobiliário, significa que imóveis em falência podem ser adquiridos com desconto significativo—mas sempre com a segurança de um processo judicial transparente.

E Você? Qual É Sua Situação?
Se você é investidor, essa jurisprudência abre portas. Mas exige conhecimento: saber identificar oportunidades reais, entender os riscos ocultos, estruturar a compra corretamente.
Se você é devedor ou empresário enfrentando insolvência, a mensagem é: não ignore o problema. Quanto mais cedo você busca orientação jurídica, mais opções tem. Pode ser uma negociação com credores, uma recuperação judicial, ou até mesmo uma venda antecipada do bem por melhor preço.

A jurisprudência do STJ não é apenas uma decisão técnica—é um sinal de como o sistema funciona. Imóveis em falência serão vendidos. A questão é: você quer estar preparado para aproveitar essa oportunidade ou será pego de surpresa?
Se você investe em imóveis ou enfrenta dificuldades financeiras, agora é o momento de entender melhor como essas regras funcionam e como elas afetam você.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br.