A alienação fiduciária de imóveis é um instituto jurídico previsto na Lei nº 9.514/97, que regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário. A alienação fiduciária é um tipo de garantia em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário até que a dívida seja quitada, mantendo a posse direta do bem.

É possível a penhora de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária no curso da execução de débitos condominiais?

No caso de imóveis que foram comprados com contrato de alienação fiduciária, o banco dá o crédito para a compra do bem e se torna o proprietário. O comprador fica apenas na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.

O imóvel é a garantia real do financiamento. Se o devedor fiduciante não honrar as parcelas, a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário (banco), que leva o bem a leilão para quitar a dívida e os encargos. O que sobrar — se sobrar — volta para o devedor.

A grande dúvida é se esse imóvel pode ser penhorado para quitar uma dívida em favor de quem não faz parte dessa relação: o condomínio.

A obrigação de pagar condomínio é propter rem (da própria coisa). A discussão é se o banco, que é proprietário da coisa, mas não usufrui dela, pode ser trazido para essa relação.

Ao definir se entidade financeira que concede o financiamento para a compra de um imóvel pode ser arrastado para arcar com a dívida de condomínio feita pelo comprador, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sem concesso. O STJ, responsável por uniformizar a interpretação do direito federal, também passou a divergir.

A 3ª Turma entende que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição — ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem, uma vez que a dívida seja quitada com o banco credor fiduciário.

Já a 4ª Turma diz que é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, a qual alcança tanto aquele que tem a posse (o devedor) como aquele que tem a propriedade (o banco).

A discussão se insere em um mercado de crédito imobiliário que, em fevereiro de 2024, tinha mais de R$ 1 trilhão de saldo, segundo dados da Federação Brasileira de Bancos (Febraban). Esse valor representa cerca de 10% do produto interno bruto (PIB) brasileiro.

Para resolver uma divergência existente entre a 3ª e a 4ª Turmas, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou recursos especiais ao rito dos repetitivos para estabelecer tese sobre a possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida de condomínio.

Dia 03 de junho do ano corrente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reuniu especialistas para debaterem a possibilidade da penhora de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária no curso da execução de débitos condominiais.

Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, o tema é de grande relevância social, podendo afetar, de um lado, a sustentabilidade financeira dos condomínios e, de outro, o custo do crédito imobiliário, consequências que devem ser levadas em conta pelo julgador.

O recurso ainda não tem data prevista para julgamento. Enquanto isso, a controvérsia persistirá.

 

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br