O Que é o Patrimônio de Afetação e Como Ele Funciona?

O Patrimônio de Afetação é um regime jurídico especial, previsto inicialmente pela Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e aprimorado pela Lei nº 10.931/2004. Sua essência é simples, mas seu impacto é profundo: ele permite a separação patrimonial dos bens e direitos de um empreendimento imobiliário específico do patrimônio geral da incorporadora ou do incorporador.

Em outras palavras, ao instituir o Patrimônio de Afetação, o terreno, as acessões (a construção em si), os recursos financeiros destinados à obra, as contas bancárias específicas do projeto e os direitos e obrigações a ele relacionados formam um “patrimônio autônomo”. Este patrimônio passa a existir com uma finalidade exclusiva: a conclusão daquele empreendimento imobiliário.

A Blindagem Contra Dívidas Estranhas ao Projeto

Uma vez instituído e devidamente registrado, os bens e direitos que compõem esse patrimônio afetado NÃO PODEM SER UTILIZADOS PARA SATISFAZER DÍVIDAS OU OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR QUE SEJAM ESTRANHAS AO EMPREENDIMENTO ESPECÍFICO.

Isso significa que, se a incorporadora tiver problemas financeiros em outro projeto, dívidas fiscais de outras empresas do grupo, ou até mesmo dívidas pessoais de seus sócios, os credores dessas obrigações não poderão penhorar os bens que fazem parte do Patrimônio de Afetação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente confirmado essa proteção, reconhecendo a autonomia e a incomunicabilidade do patrimônio afetado.

A finalidade primordial dessa separação é garantir a segurança dos adquirentes das unidades imobiliárias e a conclusão da obra. Os recursos arrecadados com as vendas, por exemplo, devem ser aplicados exclusivamente na construção, e não desviados para cobrir outros débitos da incorporadora.

A instituição do Patrimônio de Afetação é um ato formal que deve ser realizado no Registro de Imóveis, mediante averbação na matrícula do terreno onde será construído o empreendimento. Embora seja um procedimento que exige conhecimento técnico-jurídico, sua implementação é relativamente simples e os benefícios superam em muito o esforço.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.

E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br