A promulgação da Emenda Constitucional 132/2023 representa um marco divisor de águas no sistema tributário brasileiro. A substituição de cinco tributos distintos (PIS, Cofins, ICMS e ISS) por um modelo de IVA dual — composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — redefine completamente a forma como o mercado imobiliário será tributado a partir de 2026.

Este arrazoado de ideias, busca mostrar, como a nova arquitetura tributária impacta duas das mais relevantes controvérsias jurisprudenciais do setor: a tributação de permutas imobiliárias e a distinção entre receita operacional e ganho de capital nas operações de incorporação e loteamento.

A Nova Arquitetura Tributária: Mudança de Paradigma

Do Sistema Fragmentado ao IVA Dual

O sistema tributário anterior era caracterizado pela fragmentação normativa e pela sobreposição de competências, gerando um ambiente propício a intermináveis disputas judiciais. A complexidade das bases de cálculo — receita, faturamento, lucro — criava zonas cinzentas que demandavam constante intervenção dos tribunais superiores.

A reforma tributária promove uma unificação conceitual: o fato gerador passa a ser, de forma clara e objetiva, “a operação com bens ou serviços”.
Essa mudança aparentemente simples tem consequências profundas para o contencioso tributário no setor imobiliário.

O Fim da Tese da Não Incidência na Permuta de Imóveis

O Entendimento Consolidado no Regime Anterior
Durante décadas, uma das questões mais debatidas no âmbito tributário foi a incidência de PIS/Cofins em operações de permuta de imóveis. O STJ construiu, após intensa atividade jurisprudencial, um entendimento favorável aos contribuintes: a mera troca de ativos, sem ingresso financeiro (torna), não configurava fato gerador desses tributos.

A fundamentação dessa tese era sólida e se apoiava na interpretação literal e teleológica da legislação: se a base de cálculo do PIS/Cofins era a receita ou faturamento, e a permuta consistia em mera substituição patrimonial sem ingresso de recursos, não havia que se falar em auferimento de receita tributável.

Antes da nova legislação, para o STJ não há incidência de PIS/COFINS e de IRPJ/CSSL sobre operações de permuta de imóveis, ainda que contribuintes sujeitos ao recolhimento tributário no regime do lucro presumido, pois não se aufere, na hipótese, lucro ou receita.

A Superação “em tese” do entendimento anterior – Nova Legislação

A LC 227/26, ao regulamentar o IBS e a CBS, altera fundamentalmente a premissa sobre a qual se construiu essa jurisprudência. O novo fato gerador não é mais o “auferimento de receita”, mas sim “a operação com bens ou serviços”.

Desta maneira, interpretando literalmente a LC 227/26:
a) Uma permuta de imóveis é, inequivocamente, uma operação com bens
b) Haverá incidência de IBS/CBS sobre o valor de mercado dos imóveis permutados
c) O direito ao crédito dos tributos incidentes na operação anterior materializa a não cumulatividade
d) A jurisprudência construída ao longo de anos pelo STJ pode perder eficácia a partir de 2026, não por estar equivocada, mas porque o próprio sistema normativo que a fundamentava foi substituído.

Do ponto de vista sistemático, essa mudança é coerente com o modelo de IVA, que tributa operações e não resultados. A discussão judicial, que antes versava sobre “se incide”, migrará para questões mais técnicas e específicas:

Como mensurar o valor justo da operação?
Qual o montante de crédito a ser apropriado?
Como operacionalizar a escrituração fiscal dessas operações?

É preciso ficar atento as mudanças trazidas pela LC 227/26 e pensar em um novo planejamento fiscal/tributário estratégico que seja adequado a essa nova realidade.

Pense nisso!

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br