A primeira situação que merece destaque se refere ao percentual de redução previsto no artigo 18 da Lei 7.713/1988, segundo o qual “para a apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela…”.

Pela tabela prevista no citado artigo 18, qualquer imóvel adquirido até 31.12.1969 não se sujeitará, em caso de venda, ao pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital. É que a redução é de 100% (cem por cento) sobre o imposto eventualmente apurado. Já para os imóveis adquiridos a partir de 01.01.1970, a redução vai diminuindo no percentual de 5% ao ano, tudo até 1.988.

Exemplificando: para o imóvel adquirido no ano de 1970, o percentual de redução é de 95%, para o imóvel adquirido no ano de 1971, o percentual de redução é de 90%, para um imóvel adquirido no ano de 1972, o percentual de redução é de 85%, etc.

Assim, seja imóvel residencial ou não, está garantida a redução do imposto de renda sobre o ganho de capital sobre os que vierem a ser vendidos e que tiverem sido adquiridos desde sempre e até o ano de 1.988, período final de incidência da tabela prevista no citado artigo 18.

Entretanto, existem possibilidades de redução da incidência de imposto de renda por ganho de capital na venda de imóveis, com base no aumento do custo de aquisição. Dessa maneira, uma das formas de reduzir o ganho de capital, é aumentando o valor do custo de aquisição do imóvel.

Nesse sentido, a legislação nacional possibilita a inclusão de outros valores para integrar o custo de aquisição dos imóveis, como forma de reduzir a diferença com o valor de venda, acarretando na redução do ganho de capital. Dentre as possibilidades, é possível elencar as seguintes formas de redução do ganho de capital pelo aumento do custo de aquisição dos imóveis:

a) Gastos com Reformas e Ampliação, desde que os projetos sejam aprovados pelos órgãos municipais competentes;
b) Pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
c) Gastos com demolição, desde que seja condição para alienar o imóvel;
d) Gastos com corretagem;
e) Gastos com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
f) ITBI;
g) Contribuição de melhoria;
h) Os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;
i) Laudêmio;

Após a apuração dos valores supracitados, com a respectiva documentação comprobatória, que poderá ser solicitada pela Receita Federal, é possível aumentar o valor do custo de aquisição do imóvel declarado, com o objetivo principal de reduzir a incidência do imposto de renda em caso de venda do imóvel no futuro, por conta da redução da diferença entre o valor de aquisição e o valor da venda (ganho de capital).

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br