Os contribuintes foram beneficiados recentemente por uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) relativa ao imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

A corte definiu que o valor da transação de compra e venda do imóvel declarado pelo contribuinte deve ser a base de cálculo do tributo.

Com isso, afastou a utilização do valor venal (usado pelas prefeituras para cálculo do imposto predial e territorial urbano, IPTU), que não pode ser usado nem como piso para cálculo do ITBI.

A decisão da Primeira Seção do STJ, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, estabeleceu ao todo três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de compra e venda:

1.A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2.O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3.O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Atualmente, são frequentes as situações em que as prefeituras fixam valores de referência para a cobrança do ITBI, e os contribuintes fazem o pagamento sem questionar, mesmo quando são prejudicados, porque precisam quitar o imposto para registrar a transferência de propriedade.

Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos, seja residencial ou comercial, pode ter direito à restituição do valor pago a mais pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Basta ver na respectiva escritura e nos documentos de lançamento do imposto qual foi a base de cálculo utilizada para o pagamento: se foi o valor da transação (que consta na escritura), se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou se foi o valor venal de referência utilizado pela prefeitura.

Os dois últimos denotam a ilegalidade manifesta e o direito à devolução.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br