Um dos aspectos mais relevantes da compra e venda de imóveis incorporados e oriundos de parcelamento do solo é justamente o momento do desfazimento do negócio.

É óbvio que ninguém fecha uma compra e venda já pensando em desfazê-la num momento posterior.
Em algumas situações, porém, o distrato ou a rescisão do contrato é a única solução num eventual conflito de interesses entre comprador e vendedor.

Não é nenhuma novidade que as relações entre adquirente e incorporador são regidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, a famosa Lei de Distrato Imobiliário, entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018.

O objetivo dessa lei é “disciplinar” o desfazimento do contrato causado por culpa de uma das partes (resilição unilateral ou resolução por inadimplemento).

Alguns pontos merecem atenção especial:

Desistência na compra
Até a chegada da nova lei, um comprador que desistisse da compra – por iniciativa exclusiva sua – podia receber de 90% até 75% do valor pago na compra de um imóvel.
Esse percentual agora é de 75% de restituição ou 50% para os casos nos quais há o chamado “patrimônio de afetação”.
Direito de arrependimento
Outra regulamentação que a nova lei do distrato trouxe foi para a questão do “direito de arrependimento”, um instituto do Direito do Consumidor que garante à pessoa que ela possa desistir de uma compra, sem ser penalizada por isso.
Com a nova legislação, o prazo passou a ser de sete dias após a assinatura do contrato. Prevê, ainda, a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem.

Quadro-resumo
Uma exigência da nova lei para as incorporadoras é o fornecimento de um quadro-resumo.
Nele, a empresa deve incluir todas as informações financeiras pertinentes ao contrato de compra e venda, de modo a facilitar o acesso por parte do comprador.
Preço total do imóvel, valor da corretagem, forma de pagamento, vencimento das parcelas e as consequências do distrato são alguns dos dados que não podem faltar.
Se alguma dessas informações não estiverem incluídas, a incorporadora terá até 30 dias para corrigir o quadro-resumo, sob pena de justa causa para a rescisão do contrato.

Entrega fora do prazo
A nova lei do distrato também regulamentou as situações nas quais as incorporadoras atrasam a entrega do imóvel. O prazo para tanto é de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa.
Se esse prazo for ultrapassado, o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e terá 100% dos valores pagos restituídos.
Agora, na ocasião de o comprador não desejar cancelar o contrato, a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.

Irretroatividade da Lei de Distrato Imobiliário

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento pela inaplicabilidade da Lei do Distrato (Lei n º 13.786/2018) aos contratos firmados antes de sua vigência ao julgar os Temas 970 e 971 submetidos à sistemática dos recursos repetitivos.
Ou seja, contratos imobiliários firmados antes de 28 de dezembro de 2018 não se aplica a Lei do Distrato.

Lei do Distrato x CDC
Diante do aparente conflito entre a nova lei e o CDC, entendemos como melhor alternativa o julgador coordenar as duas normas em conflito para, no caso concreto, obter a solução mais justa.

Portanto, o CDC deve ser aplicado em harmonia com a nova lei nos contratos de aquisição de imóvel “na planta”, firmados por consumidores após 28 de dezembro de 2018.