Em uma série de artigos*, apresentamos nesta coluna alguns dos problemas mais graves identificados no projeto do Novo Plano Diretor de Aracaju em discussão na Câmara de Vereadores. Aqui serão expostas, de forma sucinta, as críticas apresentadas até agora, prosseguindo posteriormente com novas discussões, onde serão tratados também os Códigos que regulamentam o Plano Diretor.

Em nossa capital, o poder executivo municipal, após processo de elaboração do projeto do novo plano diretor, o remeteu à Câmara Municipal, assim como os seus códigos complementadores, e esta, por sua vez, devolveu a discussão ao executivo (CONDURB), de onde retornou recentemente para a Câmara de Vereadores. Esse processo ocorre desde 2005. E, agora, mais preocupante do que a lentidão do procedimento, é a pressa em encerrá-lo. Essa preocupação ressalta-se com a alteração da Lei Orgânica do Município de Aracaju, em 2010, para permitir que a votação da revisão dos dispositivos do plano diretor exigisse apenas a maioria absoluta dos votos da casa para aprovação, ao invés de dois terços como era antes (art. 222 da LOM), facilitando-se assim a aceleração do processo de votação que poderá ocorrer em um ano de eleição municipal.
Diversas alterações foram efetivadas pelo CONDURB, como por exemplo, aquelas que isentam empreendimentos residenciais de efetivar estudo de impacto de vizinhança ou aqueles que concedem 10 anos para loteamentos irregulares se regularizarem, contados do início da vigência da nova lei (antes eram cinco anos).

Compatibilidade com a Lei Orgânica
A Lei Orgânica do Município (LOM) de Aracaju, norma máxima do município, é extremamente analítica e, em mais de 100 artigos (artigos 174 a 286), regulamenta matérias que deveriam ser tratadas pelo plano diretor. Isto gera a necessidade de ser discutida juntamente com o Novo Plano Diretor, vez que existindo duas normas distintas tratando sobre o mesmo tema, uma no Plano Diretor e outra na LOM, valerá esta, tornando-se inócuas as normas constantes daquele.

Diagnóstico desatualizado e incompleto
O plano diretor parte de um diagnóstico e se esses dados não foram coletados ou estão desatualizados, o processo de construção do plano diretor está eivado de um vício insanável, vez que seu ponto de partida, sua fundação, não representa a realidade. Nesse sentido, deve ser questionado se esse diagnóstico efetivado para a discussão do Novo Plano Diretor é completo e se está atualizado, já que além da falta de dados, a maior parte destes retrata uma Aracaju de 10 anos atrás.

Inexistência de uma Região Metropolitana de Aracaju
Outro ponto importante previsto na LOM é a necessidade de compatibilização com o planejamento da região metropolitana (art. 213), pois as fronteiras geopolíticas de Aracaju há muito foram ultrapassadas. A criação da Região Metropolitana de Aracaju é importante para a administração e discussão desses problemas decorrentes do crescimento dos municípios de Aracaju, Barra dos Coqueiros, Socorro e São Cristóvão, e, desta forma, foi prevista na Constituição Estadual, Leis Complementares Estaduais 25/95  e 86/2003, Lei Estadual 5.355/2004, Decreto Estadual 22.646/2003, mas, precisa ainda ser ratificada pelos municípios da RMA para existir juridicamente, o que não aconteceu ainda. Ou seja, existe uma Região Metropolitana de fato, mas não de direito e com, esta omissão do poder público, os problemas intermetropolitanos vão se agravando.

Direito de Construir e coeficiente de aproveitamento básico único
A crítica efetivada a este coeficiente de aproveitamento básico, proposto no projeto, é o fato de ser único para todo o município. Tal coeficiente, de acordo com o Estatuto da Cidade, deve ser proporcional à infraestrutura da região. Assim não se justifica que macrozonas com deficiência de infraestrutura (Zonas de Adensamento Básico – ZAB e Zona de Adensamento Restrito – ZAR) tenham coeficiente de aproveitamento básico igual às com boa infraestrutura (Zonas de Adensamento Preferencial-ZAP).

Superadensamento construtivo em áreas sem infraestrutura
Seja na zona de adensamento restrito (ZAR) ou na zona de adensamento básico (ZAB), não se pode ter solo criado e, consequentemente, não se deve estabelecer coeficiente de aproveitamento máximo (ou, como é estabelecido em São Paulo, definir o máximo igual ao básico), vez que o fundamento do solo criado é que a área onde será aplicado possua infraestrutura que suporte o adensamento adicional ao direito de construir. A ZAB delimita exatamente áreas no município que têm falta desta infraestrutra: “Consideram-se Zonas de Adensamento Básico as que apresentam potencial de urbanização, porém com “déficit” de infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio e serviços” (art. 156, da revisão do Plano Diretor, grifo nosso) e a ZAR tem uma situação mais precária ainda de infraestrutura: “consideram-se Zonas de Adensamento Restrito as que apresentam padrão de ocupação disperso e descontínuo, com acentuado déficit de infraestrutura e serviços urbanos” (art. 159 da revisão do Plano Diretor).

O limite superior nunca pode ser menor que o limite inferior
Outro grave problema existente no projeto é a confusão de se estabelecer o coeficiente de aproveitamento máximo para a zona de adensamento restrito (ZAR) em valor menor que o coeficiente único. Isto é logicamente impossível, a menos que se queira alterar conceitos técnicos e matemáticos básicos, alterando-se a realidade e criando um novo instituto jurídico – o solo descriado, que pode acarretar a inefetividade dos coeficientes de aproveitamento.

Um paradoxo
A zona de expansão urbana, mantida pelo novo plano diretor, é, contraditoriamente, uma zona de adensamento restrito. Como algo planejado para sofrer expansão, ou seja, adensamento populacional e construtivo pode ser, ao mesmo tempo, uma área restrita para esse adensamento, vez que não tem infraestrutura para suportá-lo e é uma área vulnerável ambientalmente? Esta resposta é dada através dos problemas de saneamento expressivos na referida área e, de forma mais notória, através das enchentes que ocorrem toda vez que chove em nosso município.

Plano de Mobilidade
Em casos de cidades com mais de 500.000 habitantes (Aracaju, por exemplo), o plano diretor deve ser sincronizado com um plano de transporte urbano, tendo-se em vista os problemas de mobilidade e circulação urbana decorrentes do crescimento das cidades, problemas esses que são agravados quando não há um planejamento adequado.

Área de Preservação Permanente
O projeto do Novo Plano Diretor de Aracaju voltou do executivo para a Câmara de Vereadores com uma redação menos protetiva das áreas de preservação permanente, retirando-se a proibição de edificação (áreas non edificandi), inerente a estas áreas, e diminuindo as proteções às raras dunas, outrora abundantes, no município.

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* Vide artigos anteriores publicados nesta coluna para maiores informações.