Benfeitorias são bens acessórios acrescentados ao imóvel pela pessoa que detém sua posse, com a finalidade de aperfeiçoar seu uso, evitar que se deteriore ou se destrua, ou, ainda, de embelezá-lo ou torná-lo mais agradável.

As benfeitorias acompanham o imóvel, de forma que esses melhoramentos introduzidos pelo possuidor direto, em algumas situações, passam para o patrimônio do proprietário (possuidor indireto) quando o bem principal retorna à sua posse.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis que fez e de retenção do bem principal, não sendo obrigado a devolvê-lo até que seu crédito, referente a tais benfeitorias, seja satisfeito.

Grande indagação surge no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que o comprador possua o direito de retenção por benfeitorias, se ele está dispensado da obrigação de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo tempo em que usou o bem, enquanto exercia tal direito.

Em recentíssimo julgado, o STJ entendeu que inobstante o comprador tenha direito de reter o imóvel por benfeitorias que fez até o pagamento dos valores devidos, a utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio.

Nessa linha de entendimento, o pagamento de taxa de ocupação ou de aluguéis não depende sequer da aferição da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel, sendo, pois, devido em relação à integralidade do período em que a posse foi exercida.

Neste caso, a investigação sobre a boa-fé do possuidor pode ser importante apenas para aferir a possibilidade de retenção e de indenização por benfeitorias, mas nada disso dispensa o pagamento pelo uso do imóvel.

Constatado o direito de indenização por benfeitorias que faz jus o adquirente, tal crédito deve ser compensado com os valores referentes aos aluguéis ou à taxa de ocupação, ou seja, as benfeitorias compensam-se com os danos.

Evidentemente, exceção a esse entendimento se materializa em caso de rompimento do contrato de compra e venda de terreno sem edificação. Nesse caso, é indevido o pagamento pelo comprador de taxa de ocupação de imóvel ao vendedor, mesmo tendo exercido a posse do imóvel.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados
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