Mais uma questão extremamente controversa foi julgada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos:

A possibilidade de penhora do bem de família dado por fiador em garantia de locação comercial ou residencial.

A Lei 8.009/1990 traz um rol de exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, entre as quais está a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei 8.245/1991).

Entretanto, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.091), estabeleceu a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção, O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa, pode afiançar, por escrito, o contrato de locação – residencial ou comercial-, abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação.

Por certo, a lei não distinguiu os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família. Não é possível criar distinções onde a lei não o fez – sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da fiança, pois o fiador de locação comercial teria protegido o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado.

Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.

Esse julgamento coloca uma pá de cal em qualquer controvérsia sobre o tema, deixando evidente que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel – seja residencial ou comercial.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
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