Questão que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial.

Em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo.

O art. 3º, VII, da lei 8.009/90, permite a penhora de bem de família para satisfazer fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, a regra estabelecida nessa lei é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ).

Entretanto, em recentíssimo julgado, datado de 03/11/2020, o STF consolidou entendimento no sentido da impenhorabilidade do bem de família do fiador no caso de locação comercial.

Ou seja, a previsão do art. 3º, VII, da lei 8.009/90, que permite a penhora de bem de família para satisfazer fiança concedida em contrato de locação, não abrange os contratos de locação comercial.

O entendimento mantido, determina a penhora do bem de família do fiador somente nos casos de contrato de locação residencial.

Para o STF, eventual impacto ou desestímulo à iniciativa privada, diante da impenhorabilidade do bem de família do fiador, não se reveste de envergadura suficiente para afastar o direito à moradia, enquanto desdobramento dos princípios da dignidade humana e da proteção à família.

O Tribunal ratificou não vislumbrar, assim, justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador (garante), sobretudo porque tal disparidade de tratamento ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito fundamental à moradia.

Com efeito, é bastante comum que os contratos de locação comercial prevejam duas modalidades de garantia: a fiança e a caução (hipoteca do imóvel).

Como visto no artigo anterior, a jurisprudência do STJ entende que não se pode admitir a penhora ao bem de família decorrente da caução imobiliária oferecida em contrato de locação.

Ademais, a combinação de mais de uma modalidade de garantia, resulta, inevitavelmente, na declaração de nulidade da cláusula contratual, conforme determinação do art. 37, parágrafo único, da lei 8.245/91.