A mudança na tributação dos aluguéis está prevista na Lei Complementar (LC) 214/2025, que cria o novo sistema de impostos sobre consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), no modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual.

Segundo a Receita, a LC 227/2026, sancionada há duas semanas e que conclui a regulamentação da reforma tributária, não trata de cobrança imediata de impostos sobre aluguéis, como chegou a ser divulgado.

Pelas regras aprovadas, a locação por temporada, de contratos de até 90 dias, só pode ser equiparada à hotelaria quando o locador for contribuinte regular do IBS/CBS. No caso de pessoas físicas, isso só ocorre se dois critérios forem atendidos simultaneamente: possuir mais de três imóveis alugados e ter receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor que será corrigido anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Quem não se enquadrar nesses critérios continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem incidência dos novos tributos sobre consumo. A Receita afirma que a regra foi desenhada justamente para evitar a tributação de pequenos proprietários e reduzir o risco de cobrança indevida.

Locação por Temporada x Atividade Hoteleira: Nuances e Implicações Tributárias
Diferenciar a locação por temporada da atividade hoteleira é um dos pontos mais sensíveis desse tema. A legislação civil e tributária busca distinguir entre cessão puro e simples da posse do imóvel (locação) e a oferta de um pacote de serviços que caracteriza meios de hospedagem (hotéis, pousadas e similares).

O artigo 21 da Lei 11.771/08 (Lei do Turismo) define como meios de hospedagem os estabelecimentos que oferecem “serviços de alojamento temporário, mediante cobrança de diária, com ou sem fornecimento de alimentação, outras atividades e serviços acessórios”. O enquadramento da atividade como hoteleira, e não simples locação, pode implicar incidência de tributos típicos dos serviços: atualmente, ISS nacionalmente, e potencialmente o IBS e a CBS, após a reforma.

Assim, um imóvel ofertado por temporada, que não oferece outros serviços próprios da hotelaria, mantém-se no campo da locação — afastando a incidência de tributos sobre serviços. Já a agregação de serviços poderá deslocar a operação para o campo tributável pelo IBS e CBS.

Transição
Outro ponto destacado é que a reforma prevê um período de transição. Embora 2026 marque o início do novo sistema, a cobrança efetiva e plena do IBS e da CBS será escalonada de 2027 a 2033. Dessa forma, os efeitos financeiros não serão imediatos para todos os contribuintes.

No caso dos aluguéis residenciais tradicionais, a carga do IBS/CBS terá redução de 70%, resultando em uma alíquota efetiva estimada em 8%, além do IR. Já na locação por temporada equiparada à hospedagem, o benefício é menor, mas, segundo a Receita, não chega aos percentuais elevados que vêm sendo divulgados.

Para grandes proprietários, aqueles com muitos imóveis e alta renda, a tributação também será amenizada por mecanismos como alíquota reduzida, cobrança apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel, possibilidade de abatimento de custos com manutenção e reforma, além de cashback (devolução de impostos) para inquilinos de baixa renda.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.

E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br