Essa semana trataremos da possibilidade da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb.

Para muitas pessoas, viajar para outras cidades ou até países é uma das coisas mais prazerosas da vida. Pensando nisso e sem dinheiro para pagar o aluguel do apartamento onde moravam em São Francisco, Califórnia, os três amigos, então estudantes de design Nathan Blecharczyk, Brian Chesky e Joe Gebbia criaram a plataforma Airbnb (Air, Bed and Breakfast).

Atualmente, o Airbnb é uma das principais plataformas de oferta de hospedagens do mundo.

Certamente, o Airbnb revolucionou e potencializou o aluguel por curto ou curtíssimo prazo, redefinindo o conceito e premissas existentes da atividade locatícia. Só no ano passado, a plataforma girou quase R$ 8 bilhões de reais.

Entretanto, a atividade não é regulada.

A legislação, nunca tratou da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo – como rotineiramente ocorrre com o Airbnb.

A análise do caso passa pelos conceitos de hospedagem, locação residencial por curta temporada e direito de propriedade.

A Lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias.

Em recentíssimo julgado, a Quarta Turma do STJ entendeu que no caso em comento

“tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”.

Segundo este entendimento, o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

Por certo, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, como determinado no Código Civil e na Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício, enfatizou o Tribunal.

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada. Ou seja, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel se assim for a vontade dos condôminos.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br