Nos últimos artigos apresentamos o conceito do coeficiente de aproveitamento e como o mesmo vem sendo regulamentado em outras cidades do país. Analisamos também este instrumento no plano diretor atual e na proposta de revisão de Nossa Senhora do Socorro. Hoje começamos a tratar do coeficiente de aproveitamento no plano diretor de Aracaju.

Situação do coeficiente de aproveitamento em Aracaju

Em Aracaju, o coeficiente de aproveitamento atual está previsto na Lei Orgânica e no Plano Diretor em vigor (Lei Complementar Municipal 042/2000), havendo previsão de sua modificação na proposta de revisão do Plano Diretor, em discussão desde 2005.
Assim, relembrando, coeficiente de aproveitamento é um conceito invariável, vez que significa a relação entre a área edificada e área do imóvel (embora, a norma possa estabelecer hipóteses de exclusão do que significa área do imóvel). Existem três situações distintas delimitadas pelo coeficiente de aproveitamento: o coeficiente de aproveitamento mínimo, básico (ou único, se for estipulado para todo o município) e o máximo, cujos conceitos já foram discutidos em artigos anteriores e são relembrados aqui.

Coeficiente de aproveitamento mínimo
O coeficiente de aproveitamento mínimo, naquelas áreas do município onde pode ser aplicado (necessita de lei específica, além da previsão no plano diretor), impõe área construída mínima em imóveis a fim de evitar sua subutilização e sob pena de aplicação do instituto do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios.

Coeficientes de aproveitamento básico ou único
O coeficiente de aproveitamento básico define qual é o direito de construir em algumas áreas do município (básico) ou em toda a sua área (único), ou seja, quanto pode ser edificado não onerosamente em um imóvel.

Coeficientes de aproveitamento máximo
Em determinadas zonas do município, onde há possibilidade de saturação do adensamento construtivo e populacional, o coeficiente de aproveitamento básico (único) pode ser ultrapassado, permitindo-se o solo criado. A área excedente, correspondente ao solo criado, somente poderá ser construída, onerosamente, se o terreno estiver situado em área específica, quando houver lei específica regulamentando a operação de solo criado e se tal construção não exceder ao coeficiente de aproveitamento máximo.

Comparativo dos coeficientes de aproveitamento na legislação municipal de Aracaju

Legenda: ZEIS: Zona de Especial Interesse Social; ZAP: Zona de Adensamento Preferêncial; ZAB: Zona de Adensamento Básico; ZAR: Zona de Adensamento restrito.

Graves problemas técnicos

Existem graves problemas técnicos na proposta de revisão do plano diretor de Aracaju. Apresentaremos alguns deles relacionados ao coeficiente de aproveitamento especificamente:

Incompatibilidade do Plano Diretor com a Lei Orgânica do Município

Como já foi observado em artigos anteriores, o primeiro problema observado na proposta de revisão do plano diretor de Aracaju é sua incompatibilidade com a Lei Orgânica do Município (LOM). Esta é prolixa (mais de 100 artigos) na regulamentação específica de matérias que deveriam ser tratadas no plano diretor. Qualquer alteração no plano diretor atual sem supressão ou alteração dos dispositivos incompatíveis na LOM é inútil, já que esta norma prevalece sobre o plano diretor e tem um procedimento legislativo bem mais rigoroso para sua alteração.

Quando o limite superior é menor que o limite inferior: uma realidade alternativa?

Outro grave problema técnico é a confusão de se estabelecer o coeficiente máximo para a zona de adensamento restrito (ZAR) em valor menor que o coeficiente único (em Aracaju existe apenas um coeficiente de aproveitamento básico para o município inteiro, sendo por isto, denominado de único). Isto é logicamente impossível, a menos que se queira alterar conceitos técnicos e criar um novo instituto jurídico – o solo descriado. Como isto já vem sendo questionado por este autor desde 2007, tal tema será objeto exclusivo de análise em artigo próximo.

Superadensamento construtivo em áreas sem infraestrutura

Além disso, seja na zona de adensamento restrito (ZAR) ou na zona de adensamento básico (ZAB), não se pode ter solo criado e, consequentemente, não se deve estabelecer coeficiente de aproveitamento máximo (ou, como é estabelecido em São Paulo, definir o máximo igual ao básico), vez que o fundamento do solo criado é que a área onde será aplicado possua infraestrutura que suporte o adensamento adicional ao direito de construir. A ZAB delimita exatamente áreas no município que têm falta desta infraestrutra: “Consideram-se Zonas de Adensamento Básico as que apresentam potencial de urbanização, porém com “déficit” de infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio e serviços” (art. 156, da revisão do Plano Diretor, grifo nosso) e a ZAR tem uma situação mais precária ainda de infraestrutura: “consideram-se Zonas de Adensamento Restrito as que apresentam padrão de ocupação disperso e descontínuo, com acentuado déficit de infraestrutura e serviços urbanos” (art. 159 da revisão do Plano Diretor, grifo nosso).

A área onde não se deve construir é a área onde se deve construir?

Finalmente, como já reiterado, existe outra contradição grave na legislação e no planejamento municipal de Aracaju que está se repetindo na revisão do plano diretor: a zona de adensamento restrito, ou seja, onde as construções devem ser limitadas pelo município, é também a zona de expansão do município, ou seja, onde as construções são incentivadas e liberadas pela municipalidade.

Outros problemas

Além destes graves erros técnicos, existe ainda a discussão dos valores escolhidos para estes coeficientes de aproveitamento básico e máximo, assunto que será tratado posteriormente, onde mostraremos que, em determinadas circunstâncias, em Aracaju, hoje e na proposta de revisão do plano diretor, os limites são muitos superiores ao que se pratica em cidades como São Paulo, Belo Horizonte, Natal e outras cidades do Brasil.