Dando prosseguimento à discussão sobre o coeficiente de aproveitamento, um dos principais pontos do plano diretor, observamos que Aracaju, a cidade da “qualidade de vida”, está com limites para construções mais flexíveis, em determinados casos, que cidades consideradas saturadas como São Paulo e Belo Horizonte.

Coeficiente de aproveitamento básico em Aracaju
O coeficiente de aproveitamento nos diz qual é a relação entre a área construída de um imóvel e a área deste (artigo 28, §1º, do Estatuto da Cidade).
Todo titular de um imóvel (terreno) tem o direito de construir neste, limitado ao coeficiente de aproveitamento básico ou único.

Em Aracaju, atualmente, este coeficiente de aproveitamento único é de 3,0, ou seja, somente é possível ter uma área construída que corresponda no máximo a três vezes o tamanho do terreno. Na proposta de revisão do Plano Diretor este coeficiente de aproveitamento único cai para 2,0.

A primeira crítica efetivada a este coeficiente de aproveitamento básico é o fato de ser único para todo o município. Como estabelece a normatização, tal coeficiente deve ser proporcional à infraestrutura. Assim não se justifica que macrozonas com deficiência de infraestrutura (Zonas de Adensamento Básico – ZAB e Zona de Adensamento Restrito – ZAR) tenham coeficiente de aproveitamento básico igual às com boa infraestrutura (Zonas de Adensamento Preferencial-ZAP).

O segundo ponto que deve ser verificado, e para isto é necessário se partir de um diagnóstico atualizado (o que não é o caso do projeto do Novo Plano Diretor de Aracaju), diz respeito à verificação da existência de bairro ou áreas em Aracaju com disponibilidade de infraestrutura, equipamentos e serviços urbanos (sistemas de esgotamento, de drenagem, de resíduos sólidos, trânsito, etc) que justifique enquadrá-los como uma ZAP nos termos apresentados pelo projeto do novo Plano Diretor.

Analisando planos diretores de outros municípios brasileiros verifica-se que o coeficiente de aproveitamento básico é estipulado na cidade de São Paulo, nas zonas exclusivamente residenciais, em 1,0; em zonas mistas, de 1,0 a 2,0; em áreas verdes, em 0,4. No Plano Diretor de Belo Horizonte é estipulado em 1,0 em zonas de adensamento restrito e em 1,5 em zonas de adensamento preferencial. No Plano Diretor de Fortaleza, tal coeficiente é estipulado em 1,0 na zona de ocupação restrita e em 2,0 na zona de ocupação preferencial 2 (ZOP2). Finalmente, em Natal, este coeficiente de aproveitamento é único, sendo estipulado em 1,2.

Isto mostra claramente que em Aracaju se pode construir, em determinadas situações, muito mais do que em São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza e até mesmo Natal.  Quanto maior este coeficiente de aproveitamento básico maior é o adensamento construtivo e populacional, o que sobrecarrega as infraestruturas, equipamentos e serviços públicos e, consequentemente, implica na diminuição da qualidade de vida dos munícipes.

Coeficiente de aproveitamento máximo
Em determinados casos, delimitados pela legislação municipal, é possível a implementação de solo criado, ou seja, edificar além do direito de construir (estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico ou único), até se alcançar um coeficiente de aproveitamento máximo do terreno.

Para que possa existir solo criado, deve existir: infraestrutura compatível com esta possibilidade de superadensamento; legislação municipal específica regulamentando o solo criado e este é efetivado através de contrapartida para o município.

Então fica óbvio que não poderia existir, nem no Plano Diretor atual nem no novo Plano Diretor, solo criado e, consequentemente, estipulação de coeficiente de aproveitamento máximo nas zonas que não têm infraestrutura excedente (ZAB e ZAR).

Isto é tão claro, que na definição de ZAP do projeto do novo Plano Diretor, verifica-se que a característica desta, por disponibilidade de infraestrutura, é a de permitir o solo criado, ultrapassando-se o coeficiente de aproveitamento único, mas limitado pelo coeficiente de aproveitamento máximo: “consideram-se Zonas de Adensamento Preferencial aquelas em que o potencial construtivo, dado pela disponibilidade da infraestrutura básica, equipamentos urbanos e boa acessibilidade, possibilitam adensamento maior que aquele correspondente ao coeficiente único de aproveitamento…” (art. 159, grifo nosso).

Como exemplo de inexistência de solo criado em outros municípios brasileiros pode-se citar o que ocorre na zona exclusivamente residencial de São Paulo, na zona de ocupação restrita de Fortaleza e na zona de adensamento básico de Natal.

Em Aracaju, nunca existiu a legislação municipal específica regulamentando o solo criado e, a despeito disso, tem se observado na prática, a permissão, como regra, de edificação até o coeficiente de aproveitamento máximo para qualquer uma das macrozonas do município.

Em Aracaju, embora o direito de construir atualmente seja limitado pelo coeficiente de aproveitamento único 3,0, na ZAP, o coeficiente de aproveitamento máximo chega a 6,0. Na ZAB, o coeficiente de aproveitamento máximo é de 4,5 e na ZAR, 4,0. Entretanto, pelo tamanho dos prédios construídos em áreas minúsculas nas diversas áreas de Aracaju, observa-se que em verdade, a exceção, ou seja, construir além do coeficiente de aproveitamento básico (acima do direito de construir) virou a regra em Aracaju. No novo Plano Diretor estes coeficientes caem para 2,0 (coeficiente de aproveitamento único); 3,0 (coeficiente de aproveitamento máximo na ZAP e ZAB) e 0,4 (na ZAR).

O coeficiente de aproveitamento máximo de 0,4 na ZAR, como se pode observar do manual distribuído pelo poder público sobre o novo Plano Diretor de Aracaju, é tratado, erroneamente, como se fosse um coeficiente de aproveitamento básico (página 42): “Pelo PDDUS, sobre um terreno de 12×25=300 m², nas ZAP´s e ZAB´s pode-se construir 600 m². Já na ZAR (Zona de Expansão), só 120 m².”

Assim, vê-se um grave equívoco no referido manual já que o coeficiente 0,4 da ZAR utilizado para se chegar ao resultado de 120m² é, em verdade, um coeficiente de aproveitamento máximo, delimitador com natureza diferente do coeficiente de aproveitamento básico (único) de 2,0, utilizado para se chegar ao resultado 600m².

Diante do exposto, neste e nos artigos anteriores sobre o plano diretor de Aracaju, fica claro que nossa qualidade de vida (sou um Aracajuano naturalizado), divulgada nacionalmente, ao invés de ser protegida, está decrescendo em uma proporção maior do que a desses municípios acima apresentados. Isto acontece em função da sobrecarga nas infraestruturas, equipamentos e serviços urbanos causada pelo ritmo e ausência de planejamento e fiscalização do adensamento construtivo em Aracaju.

Será que, de forma paradoxal e no mesmo caminho de alguns municípios brasileiros, vamos ter que perder nossa qualidade de vida para buscar sua proteção?