Plano Diretor e instrumentos de controle da função social da propriedade

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Dentro da competência da União para estabelecer normas gerais sobre desenvolvimento urbano (arts. 21, XX e 182, da CF), entrou em vigor, em 2001, a Lei 10.257, denominada de Estatuto da Cidade. Esta norma apresentou instrumentos importantes para se buscar cidades sustentáveis, caracterizadas pela garantia ao bem-estar e sua função social.

Plano Diretor

Lançamento em agosto. Click na imagem para ver a capa.

Dentre estes instrumentos, a Constituição Federal apresenta o Plano Diretor como a norma fundamental da política municipal de desenvolvimento urbano, servindo este para balizar o cumprimento da função social da propriedade, isto é, se esta atende aos interesses da coletividade, que sempre devem ser superiores aos interesses dos indivíduos.

Outros instrumentos de controle da função social da propriedade
A própria Constituição Federal apresenta outros instrumentos para a consecução dessa política de desenvolvimento urbano e da função social da propriedade, que são regulamentados pelo Estatuto da Cidade e pela legislação municipal (incluindo-se o Plano Diretor). Esta, dentro da competência legislativa do município para tratar de assunto de interesse predominantemente local. Entre esses instrumentos pode-se citar: o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (art. 182, §4º, da CF) e a usucapião urbana (art. 183, da CF).

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
Com o crescimento da população urbana, não se justifica, em determinadas áreas do município, onde há existência de infraestrutura adequada e demanda para sua utilização, que imóveis fiquem estagnados, sem seu devido aproveitamento, sendo que, na maior parte das vezes, isto ocorre por mera especulação imobiliária. Estas áreas críticas são delimitadas pelo Plano Diretor (art. 42, I).
A propriedade imóvel, não cumpre sua função social, quando: não é edificada (terrenos baldios, sem construção); é subutilizada (existem edificações, mas em proporção diminuta em relação ao tamanho do terreno) e; não é utilizada (há edificações proporcionais à área do terreno, mas não são usadas).
Para tentar resolver este problema, tanto a Constituição Federal, como o Estatuto da Cidade apresentam medidas coercitivas para obrigar o titular do imóvel a dar função social a este com o seu devido aproveitamento. Essas medidas coercitivas são graduais e sucessivas, iniciando-se, obrigatoriamente, pelo parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, que se não for efetivo, conduz à próxima fase, caracterizada pelo aumento progressivo do Imposto Territorial Urbano (IPTU) e, caso isto não seja suficiente e haja interesse pelo município, permite a desapropriação da propriedade através do pagamento com títulos da dívida pública.
O parcelamento compulsório do imóvel é aplicável àqueles terrenos de grande área, denominados de glebas, característicos de propriedades rurais, mas, que pelo desenvolvimento da cidade, acabou localizado em uma área transformada em urbana. Para existir o aproveitamento adequado dessas glebas, faz-se necessária a subdivisão dessas em imóveis menores para que possam ser edificados. O parcelamento do solo urbano é regulamentado pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79) e pode se dar na forma de loteamentos ou desmembramentos, diferenciáveis apenas pela exigência ou não de abertura ou alteração de vias (ruas).
Para os imóveis não edificados ou subutilizados, o referido instrumento impõe a construção em proporção definida na legislação municipal para caracterizar o aproveitamento mínimo para os imóveis em tais situações (coeficiente de aproveitamento mínimo).
Identificado pelo município o não aproveitamento de imóvel em área prevista para aplicação do instrumento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, deve ser o proprietário notificado para cumprir tal obrigação. Esta obrigação deve ser averbada no cartório de registro de imóveis, sendo propter rem (artigo 6º, da Lei 10.257/2001), ou seja, será sempre exigível do titular atual do imóvel, mesmo que a notificação tenha sido para titular anterior.
Caso o titular do imóvel não cumpra a notificação acima referida, o município passará, gradualmente, durante cinco anos, a aumentar o IPTU, podendo chegar à alíquota de 15% ao ano, que incidirá indefinidamente ou, caso o município se interesse, até que seja desapropriado o imóvel, através do pagamento com títulos da dívida pública, resgatáveis em dez anos.

Usucapião Urbana
Por outro lado, visando à regularização de situações de fato, com aparência de propriedade, ou seja, para a regularização das posses de imóveis urbanos, com área não superior a 250 m², foi estabelecida pela Constituição Federal a usucapião urbana (posteriormente incluso no texto do novo Código Civil – art. 1240), cujos demais requisitos, além daqueles exigíveis para qualquer tipo de usucapião (posse mansa e pacífica em nome próprio) são: possibilidade de utilização desse instrumento apenas uma vez pelo possuidor; posse ininterrupta por cinco anos, para moradia ou uso da família e; não ser o possuidor proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Aqueles possuidores que atendem aos requisitos para a referida modalidade de usucapião, bastam, através de advogado, ou não tendo condições, através da assistência judiciária, ajuizar a ação de usucapião para, reconhecida e declarada a usucapião pelo Poder Judiciário, adquirirem a propriedade, regularizando assim sua situação.

Nos próximos textos serão tratados os demais instrumentos (meios) para a efetivação da política de desenvolvimento urbano, previstos no Estatuto da Cidade.

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