No último artigo* apresentamos o conceito do coeficiente de aproveitamento e a importância para uma cidade sustentável do estabelecimento e observância de algumas limitações estabelecidas neste coeficiente. Hoje, abordaremos a forma como duas dessas limitações, quais sejam, o coeficiente de aproveitamento básico e o coeficiente de aproveitamento máximo, são tratadas em planos diretores de importantes capitais de nosso país.

Relembrando
O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável em um terreno e a área deste. O poder público municipal, principalmente, através do plano diretor, deve estabelecer limites de quanto poderá ser edificado em um imóvel para que o interesse da coletividade não seja atingido. Quanto maior é este coeficiente, maior é o adensamento construtivo e populacional em uma determinada área do município, o que pode gerar sobrecarga nesta, e, consequentemente, problemas de drenagem (inundações), engarrafamentos, diminuição da qualidade de vida, etc. 
Assim, estes limites do coeficiente de aproveitamento, ambos referentes a quanto um proprietário pode construir em sua propriedade, são denominados de básico e de máximo. O básico delimita o direito de construir, ou seja, quanto pode ser edificado em um imóvel como inerente ao direito de propriedade.  Não se paga por esta construção**. Este coeficiente básico, quando aplicável de forma uniforme para todo o município, denomina-se coeficiente único.
O coeficiente máximo, por sua vez, identifica a possibilidade de edificar além do direito de construir e não é inerente à propriedade, delimitando o solo criado, ou seja, seu proprietário pagará contrapartida financeira ao poder público por esta construção excedente. A aplicação deste instituto depende da capacidade da infraestrutura pública de suportar este adensamento excedente e, desta, forma, obviamente, está limitado às áreas do município que têm superávit de infraestrutura.

Plano Diretor de São Paulo-SP
Confirmado o que foi exposto aqui, o Plano Diretor de São Paulo (Lei Municipal 13.430/2002), em seu artigo 146, define os conceitos tanto do coeficiente de aproveitamento, como dos seus limites básico e máximo:

IX – Coeficiente de Aproveitamento é a relação entre a área edificada, excluída a área não computável, e a área do lote podendo ser:
a) básico, que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes e glebas urbanos;
b) máximo, que não pode ser ultrapassado.

Estes limites variam de acordo com as características de cada área do município. Por exemplo, nas zonas exclusivamente residenciais (ZER), tanto o coeficiente de aproveitamento básico como o máximo são iguais a 1,0 (art. 161). Isto significa que o direito de construir nesta área não pode ultrapassar o equivalente à área do imóvel e que não é possível a aplicação dos institutos inerentes ao solo criado (outorga e transferência do direito de construir, etc.). Nas zonas industriais (ZPI), o coeficiente básico é 1,0 e o máximo é 2,5 (art. 163) e nas zonas mistas (ZM) o coeficiente básico varia de 1,0 a 2,0 e o máximo varia de 1,0 a 4,0 (art. 165). Em área verdes de clubes de campo, o coeficiente de aproveitamento não pode ultrapassar 0,4 (art. 139). Em área definidas para operações urbanísticas consorciadas o coeficiente máximo pode chegar a 4,0 (art. 226).

Plano Diretor de Belo Horizonte-MG
Foi estabelecido através da Lei Municipal 7.165/1996 e atualizado pela Lei Municipal 9.959/2010. Estes são alguns dos coeficientes de aproveitamento básico (CAb) e máximo (CAm) estabelecidos e constantes de seu anexo V:

Plano Diretor de Salvador-BA
Formulado através da Lei Municipal 7.400/2008, com CAb que varia, de acordo com a zona, de 0,5 a 2,5 (predominando 1,5) e CAm variável de 0,0 (inexistente) a 4,0 (predominando 2,0 e 2,5). Estes valores se encontram no anexo 2, quadro 1, da referida norma.

Plano Diretor de Natal-RN
Já o Plano Diretor de Natal (Lei Complementar Municipal 082/2007) aplica o CAb de 1,2 para todo o município, que é dividido em três zonas: adensamento básico; proteção ambiental, onde não se aplicam o CAm; Zona adensável, com CAm variando de 2,5 a 3,5.

Plano Diretor de Fortaleza-CE
Instituído através da Lei Municipal Complementar 062/2009, denomina o CAb e o CAm de índice de aproveitamento básico e índice de aproveitamento máximo respectivamente, sendo que este último pode chegar a 4,0 em áreas de operações urbanas consorciadas (art. 247). Por outro lado, nas zonas de preservação ambiental (ZPA), ambos os índices são 0,0, significando a proibição de qualquer edificação. Na zona de ocupação preferencial 2 (ZOP2), o índice básico é 2,0 e o máximo é 3,0, Na zona de ocupação restrita (ZOR), assim como em alguns trechos da zona da orla (ZO), ambos os índices são iguais a 1,0, significando que não pode haver solo criado nestas áreas. São previstas várias outras zonas pela referida norma, com índices de aproveitamento básico e máximo diversos dos aqui expostas.

Da análise dos planos diretores apresentados, pode-se observar que estabeleceram limites rigorosos tanto ao direito de construir (delimitado pelo coeficiente básico), como quanto à possibilidade e limites do solo criado (delimitado pelo coeficiente máximo), confirmando-se a importância dessas limitações para a busca do bem estar e qualidade de vida das populações urbanas.

No próximo artigo iniciaremos a análise destes institutos nos planos diretores em vigor e em discussão na Região Metropolitana de Aracaju e serão expostas algumas conclusões que são preocupantes.

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* Vide artigo publicado pelo autor nesta coluna, no dia 25/08/2011, “O que é Coeficiente de Aproveitamento? Ponto fundamental para o planejamento urbanístico”.
* Exceto pelos tributos eventualmente devidos pela construção.