Encerrar uma locação deveria ser simples: aviso, desocupação e entrega das chaves. Mas, na prática, o fim do contrato frequentemente vira um impasse — especialmente quando o locador condiciona o recebimento das chaves à assinatura de laudo de vistoria com apontamento de avarias.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou exatamente esse cenário e fixou uma mensagem importante para o mercado: não subsiste a responsabilidade do fiador por aluguéis quando o locador, para encerrar o contrato, condiciona indevidamente o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria.

O caso: a “entrega” que não era entrega

Na origem, tratava-se de locação comercial firmada por uma igreja. Dois fiadores foram executados por aluguéis referentes ao período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves.
O ponto central era este: a locatária tentou devolver as chaves, mas o locador condicionou o recebimento à assinatura de documento que unia duas coisas diferentes:
● a devolução do imóvel (entrega das chaves); e
● a concordância com a vistoria (com apontamento de avarias).

A entrega das chaves só ocorreu depois, por via judicial, em ação de consignação proposta exclusivamente pela locatária contra o locador.

Em primeira instância, os embargos dos fiadores foram acolhidos: entendeu-se que não se pode condicionar a entrega das chaves à assinatura de um único documento que, na prática, também impunha concordância com o laudo. O TJRJ reformou, mas o STJ restabeleceu a lógica: quem cria obstáculo indevido ao encerramento não pode transferir o custo ao fiador.

O entendimento do STJ: o contrato acaba quando o locatário exerce seu direito. A ministra Nancy Andrighi destacou um ponto que muita gente ignora: em locação por tempo indeterminado, o locatário pode encerrar o contrato quando quiser, desde que respeite o aviso prévio, conforme o artigo 6º da Lei 8.245/1991.

Mais do que isso, o STJ reforçou que o encerramento é direito potestativo do locatário — isto é, depende de ato unilateral de quem aluga o imóvel. Por essa razão, o locador não pode impedir a extinção do contrato usando como argumento “supostos prejuízos” ou “danos no imóvel”.
Aqui está a virada prática da decisão: avarias e valores discutem-se em ação própria. Elas não são justificativa razoável para bloquear a rescisão, “segurar” as chaves e manter correndo aluguel — sobretudo para cobrar de terceiros (os fiadores).

O que isso muda na prática ?

Esse tipo de impasse é comum e tem efeitos em cadeia:
● O locatário fica com medo de “assinar a vistoria” e assumir uma dívida na hora.
● O locador tenta usar a entrega das chaves como alavanca de pressão.
● O fiador vira refém do conflito, pagando aluguel por um período em que o imóvel já estava desocupado.

A decisão do STJ recoloca cada parte no seu lugar: o fim da locação não pode ser usado como ferramenta de coerção.

A reflexão que fica é: se a entrega das chaves é transformada em negociação forçada, o contrato deixa de ser um instrumento de segurança e vira uma armadilha jurídica — especialmente para o fiador, verdadeiro garantidor da obrigação.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br