Voltando para o tema plano diretor é importante esclarecer sua importância e quais são os pontos fundamentais de sua construção.

O Plano Diretor (PD), formalmente conhecido como o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana, é a lei municipal que visa orientar o crescimento da cidade, assegurando que o desenvolvimento ocorra de forma ordenada e justa.

O Plano Diretor é obrigatório, entre outras hipóteses, para municípios com mais de vinte mil habitantes e para aqueles que integram regiões metropolitanas ou áreas de especial interesse turístico ou ambiental. Sua essência legal é garantir o direito à cidade e promover a função social da propriedade.

 

A Relação Constitucional: Função Social da Propriedade (Art. 182 da CF/88)

A necessidade do Plano Diretor está fundamentada diretamente na Constituição Federal (CF), regulamentada pela Lei Federal nº 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade (EC).

O Artigo 182 da Constituição Federal estabelece que a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, deve ter por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos seus habitantes.

O Estatuto da Cidade e o Plano Diretor atuam diretamente nesse mandamento ao definir que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências de ordenação expressas no próprio Plano Diretor. Essas exigências incluem o aproveitamento e utilização compatíveis com as normas urbanísticas, a capacidade de suporte da infraestrutura, e a preservação da qualidade ambiental, segurança e saúde.

O não cumprimento da função social da propriedade autoriza o Poder Público a utilizar instrumentos coercitivos previstos no Art. 182, § 4º da Constituição.

 

1. A Necessidade de um Diagnóstico Atualizado da Cidade

Para que o Plano Diretor possa ordenar o desenvolvimento, ele precisa ser baseado em informações precisas e atuais.

O diagnóstico da cidade deve compreender, no mínimo, informações detalhadas sobre:

• Recursos Naturais e condições ambientais.
• Infraestrutura, Serviços e Equipamentos Urbanos, incluindo as condições de atendimento das demandas de educação, saúde, lazer e habitação.
• Condições de Uso e Ocupação do Solo, geralmente através do Cadastro Imobiliário.
• Malha Viária, Transporte, Trânsito e Tráfego.
• Utilização dos Instrumentos de Gestão Urbana (como Outorga Onerosa e Transferência do Direito de Construir).

Todas as informações do diagnóstico devem ser referenciadas a uma base cartográfica única e mantidas com atualização permanente. Este diagnóstico é vital para que as diretrizes do plano diretor, como o macrozoneamento, sejam submetidas à capacidade da infraestrutura urbana.

2. Macrozoneamento: Ordenando o Território por Destinação e Infraestrutura

O Macrozoneamento é a principal ferramenta de ordenamento territorial do plano diretor, dividindo o município em macrozonas caracterizadas por sua função social e parâmetros urbanísticos diferenciados. Essa divisão tem como diretriz principal submeter os níveis de adensamento urbano à capacidade da infraestrutura urbana, buscando a compatibilização com as condições do meio ambiente.

Os modelos de macrozoneamento geralmente definem áreas por potencial de adensamento, que está diretamente ligado à infraestrutura instalada:

Tipo de Zona	Característica e Função (Exemplo de Aracaju)
Zona de Adensamento Preferencial (ZAP)	Áreas com disponibilidade de infraestrutura básica, equipamentos urbanos e boa acessibilidade, possibilitando um potencial construtivo e adensamento maior. O objetivo é otimizar o uso da infraestrutura existente e incentivar o uso residencial junto ao comércio e serviços.
Zona de Adensamento Básico (ZAB)	Áreas com potencial de urbanização, mas que apresentam déficit de infraestrutura, sistema viário e serviços. O adensamento é feito de forma controlada, sendo priorizada a implantação de obras de esgotos sanitários e complementação viária básica.
Zona de Adensamento Restrito (ZAR)	Áreas com padrão de ocupação disperso, acentuado déficit ou ausência de infraestrutura e onde a instalação de serviços urbanos deve preceder o processo de uso e ocupação do solo.

Além do zoneamento por adensamento, o Plano Diretor normalmente define Áreas de Diretrizes Especiais (ADEs), que são frações do território com destinação específica e normas próprias, sobrepondo-se ao Macrozoneamento. Elas são definidas conforme a destinação da área:

• Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS): Destinadas prioritariamente à produção, manutenção e recuperação de habitações de interesse social para população de baixa renda.
• Áreas de Desenvolvimento Econômico (ADEN): Áreas onde se estimula o crescimento e a diversificação de atividades econômicas e de serviços, visando consolidar a cidade como policentrada.
• Áreas de Interesse Ambiental (AIA): Incluem áreas de preservação (como mangues e dunas acima de 10m, que são “non aedificandi“) e áreas de proteção, que estão sujeitas a critérios especiais de uso e ocupação.

3. Principais Instrumentos de Gestão Urbana

O Plano Diretor utiliza os instrumentos de gestão previstos no Estatuto da Cidade para induzir o cumprimento da função social da propriedade e financiar o desenvolvimento. Aqui estão alguns desses principais instrumentos:

Instrumento	Objetivo e Aplicação
Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEC)	Exigência para que o proprietário promova o aproveitamento adequado de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados localizados em áreas definidas no PD (ZAPs ou ADEs). É o primeiro passo para combater a retenção especulativa.
IPTU Progressivo no Tempo	Aplicado como penalidade sucessiva caso a obrigação do PEC não seja cumprida. O imposto aumenta progressivamente por cinco anos consecutivos, podendo atingir a alíquota máxima de 15%.
Desapropriação com Títulos da Dívida Pública	Última etapa coercitiva, aplicada se a obrigação de aproveitamento não for cumprida em cinco anos de IPTU progressivo. O pagamento é feito em até dez parcelas anuais, iguais e sucessivas, em títulos.
Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)	Permite ao proprietário construir acima do coeficiente de aproveitamento básico (em Aracaju, o coeficiente único é 3), mediante contrapartida financeira ao município, chamada de solo criado. Os recursos arrecadados revertem para o Fundo de Desenvolvimento Urbano e Ambiental (FDUA) e devem ser aplicados na própria política urbana.
Transferência do Direito de Construir (TDC)	Permite ao proprietário de um imóvel com potencial construtivo limitado (geralmente por razões de preservação histórica, ambiental ou cultural) transferir ou alienar esse potencial construtivo para outro local. É um mecanismo compensatório pelas limitações de uso.
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)	Obrigatório para Equipamentos de Impacto (empreendimentos públicos ou privados que sobrecarreguem a infraestrutura urbana). Deve analisar os efeitos (positivos e negativos) sobre questões como adensamento populacional, sistema viário, e alterações ambientais. É obrigatória a audiência pública para a comunidade afetada.

4. Gestão Democrática e Participação Social

O Estatuto da Cidade exige a gestão democrática na política urbana. A participação popular também é garantida através da promoção de audiências públicas e debates na elaboração e fiscalização do plano diretor tanto na fase do poder executivo, quanto na finalização no poder legislativo.

Nas próximas matérias vamos adentrar na análise dos planos diretores vigentes dos municípios da região metropolitana de Aracaju e do processo de revisão destes.