Ainda sobre o macrozoneamento vigente, nota-se que ele incorpora instrumentos voltados à concretização da função social da propriedade urbana, conforme preconizado pela Constituição Federal (art. 182, §2º).

Por exemplo, nas Zonas de Adensamento Preferencial (ZAP) o Plano Diretor prevê estimular a edificação de terrenos ociosos ou subutilizados, inclusive por meio de medidas coercitivas como a edificação compulsória e desapropriação-sanção, em alinhamento com os arts. 5º, XXIII da CF e Art. 185 e seguintes da Lei Orgânica do Município.

Essa diretriz visa combater a especulação imobiliária e promover a justa distribuição dos ônus e benefícios da urbanização, garantindo que proprietários de áreas bem servidas por infraestrutura contribuam para o aproveitamento pleno desses espaços em benefício da coletividade.

Em suma, do ponto de vista técnico-jurídico, o macrozoneamento de 2000 em Aracaju buscou fundamentação em alguns princípios sólidos: diferenciar índices urbanísticos conforme a capacidade instalada de cada zona, direcionando o crescimento urbano de maneira equilibrada e socialmente justa (priorizando áreas já dotadas de serviços) e resguardando zonas ambientalmente frágeis de adensamento incompatível. Esses fundamentos normativos guardam sintonia com as diretrizes gerais do Estatuto da Cidade – que exige planejamento participativo, ordenação do uso do solo, e promoção de cidades socialmente inclusivas e ambientalmente equilibradas.

No entanto, o plano está desatualizado. O próprio art. 129 do Plano Diretor de Aracaju em vigor (LC 42/2000) determina que qualquer revisão dos perímetros de zoneamento deveria obrigatoriamente considerar a evolução da infraestrutura urbana e do sistema viário, bem como as diretrizes da política municipal de desenvolvimento.

O Estatuto da Cidade posteriormente reforçou a necessidade de revisão periódica dos planos diretores (recomendando atualização ao menos uma vez a cada dez anos). Em Aracaju, essa revisão não ocorreu no prazo devido – o plano vigente já ultrapassou 25 anos sem atualização formal. Isso significa que o macrozoneamento em vigor não reflete mais, com fidelidade, a dinâmica urbana atual nem as mudanças na oferta de infraestrutura ocorridas nas últimas décadas.

Diversos bairros antes pouco adensados hoje contam com redes ampliadas de saneamento, vias e serviços, enquanto novas áreas de ocupação surgiram à margem desse ordenamento legal.

Na verdade, já em 2000, já se verificavam contradições no Plano Diretor, que ainda hoje está vigente, como a possibilidade de uso de solo criado ou virtual (outorga oneroso do direito de construir) em áreas com infraestrutura deficitária e sem o cumprimento da finalidade do instituto que é arrecadar recursos para investimentos em infraestrutura em áreas com essa demanda, como se verá nas próximas partes desse artigo ou o fato de que o instrumento do Parcelamento, Edificação ou Utilização compulsórios nunca foi regulamentado (depende de lei municipal específica) e, portanto, nunca foi aplicado, a despeito da notória reserva de áreas para especulação pelo setor construtivo.

A desfasagem entre o mapa normativo e a realidade fática compromete a efetividade do planejamento urbano e contribui para conflitos socioespaciais. Na prática, um macrozoneamento defasado tende a se tornar um “mapa que não acompanha a cidade”, criando brechas para ocupações irregulares ou decisões casuísticas que privilegiam interesses privados em detrimento do interesse público.

Na próxima semana, prosseguiremos com a parte três desse artigo.