Diante desse contexto abordado nas partes anteriores desse artigo, demonstrando a desatualização do Plano Diretor vigente de Aracaju, que é de 2000, a Associação Sergipana do Ministério Público (ASMP), através deste Colunista, um de seus Diretores à época, elaborou em 2012 uma análise crítica e uma proposta de alteração do Plano Diretor – apresentada no artigo “Plano Diretor: uma contribuição da ASMP para Aracaju”, que foi encaminhada para a Câmara de Vereadores de Aracaju. Tal proposta inicial de revisão partiu de um diagnóstico contundente: o projeto do novo Plano Diretor então em discussão reproduzia praticamente o mesmo macrozoneamento de 2000, sem incorporar dados técnicos atualizados, mantendo incompatibilidades evidentes entre o zoneamento e a realidade urbana, como já abordado anteriormente.

Um dos pontos centrais da comparação entre o macrozoneamento vigente e a proposta da ASMP diz respeito justamente à Zona de Expansão Urbana. A crítica formulada foi incisiva: “Uma zona de adensamento restrito não pode ser uma zona de expansão”. A área de expansão (delimitada desde 1982) foi mantida no novo projeto ainda como ZAR, perpetuando a contradição já mencionada em partes anteriores desse artigo.

Questionou-se como se pode planejar adensamento populacional e construtivo significativo numa região que, por definição legal, não possui infraestrutura capaz de suportá-lo e ainda apresenta alta vulnerabilidade ambiental.

A proposta da ASMP, portanto, foi de suprimir a designação “Zona de Expansão” dessa área, (que inclusive está sub judice, do ponto de vista da Drenagem na Justiça Federal), enquanto não houver comprovadamente infraestrutura excedente e condições ambientais adequadas para suportar o adensamento urbano.

Em termos práticos, isso significa condicionar qualquer iniciativa de grande parcelamento ou empreendimentos na região a investimentos prévios robustos em drenagem, esgotamento sanitário, vias de acesso e proteção ambiental, sob pena de violar os princípios da prevenção ambiental e da função social (já que a ocupação sem suporte causa danos difusos à sociedade).

Outro aspecto comparativo importante é a fixação do coeficiente de aproveitamento básico (índice urbanístico que define o potencial construtivo “gratuito” de cada lote). O Plano Diretor vigente adotou um coeficiente básico único para todo o município – inicialmente estabelecido na Lei Orgânica de Aracaju em 3,0 e depois proposto em 2,0 na minuta de novo plano.

A Proposta da ASMP apontou que essa universalização do índice ignorava as diferenças de infraestrutura entre as macrozonas. Conforme o Estatuto da Cidade e a boa técnica urbanística, faz-se recomendável que os coeficientes básicos sejam graduados conforme a capacidade de suporte de cada zona.

Não seria lógico permitir, por exemplo, o mesmo potencial construtivo inicial em uma área central bem servida (ZAP) e em uma periferia carente (ZAR), pois isso acarretaria superadensamento insustentável nas regiões menos estruturadas ou, alternativamente, incentivaria a migração de investimentos imobiliários para áreas baratas (periferia) visando aproveitar índices construtivos altos sem custo – gerando espraiamento urbano, demanda difusa por infraestrutura e maior desequilíbrio espacial.

A proposta técnica sugerida foi diferenciar os coeficientes básicos por macrozona, de modo que ZAP > ZAB > ZAR, proporcionalmente ao nível de infraestrutura de cada uma. Assim, zonas com infraestrutura deficiente teriam um coeficiente básico bem menor (por exemplo, não superior a 1,0 nas áreas de expansão e demais ZAR), ao passo que zonas bem dotadas poderiam manter 2,0 ou mais.

Esse escalonamento tornaria o instrumento do solo criado (outorga onerosa do direito de construir) mais justo e coerente: hoje, com índice único, cobra-se praticamente a mesma contrapartida para construir além do básico em locais com realidades muito distintas, o que pode implicar ou sobrecarga de infraestrutura ou, se a outorga não é utilizada, um desperdício de potencial em áreas centrais

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Vale lembrar que a Lei Orgânica anterior previa o mecanismo do solo criado com contrapartida financeira irrisória direcionada a um “fundo de áreas verdes”, o que na prática permitiu construções acima do limite sem melhorias proporcionais na cidade.

Na próxima semana apresentaremos a última parte desse artigo.