No tocante aos princípios constitucionais e normativos, evidencia-se a necessidade de reforçar a aderência do Plano Diretor a estes. O princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, e art. 182, CF) perpassa todo o debate: um macrozoneamento efetivo deve desencorajar a retenção especulativa de terras urbanas servidas por infraestrutura (daí os instrumentos presentes na ZAP) e simultaneamente evitar a conivência com ocupações irregulares que ferem a coletividade.

Sobre este último ponto, inclusive, a Associação do Ministério Público Estadual fez duras críticas a dispositivos da proposta de revisão do plano diretor de 2012, de que anistiavam ou toleravam irregularidades urbanísticas. Por exemplo, identificou-se um artigo que prorrogava em mais dez anos o prazo para regularização de loteamentos clandestinos, embora o plano de 2000 já tivesse concedido moratória de cinco anos[26].

Tal extensão beneficiaria sobremaneira os loteadores infratores, ao passo que prejudica os adquirentes e a população (afetada pelos loteamentos irregulares sem infraestrutura). Em outras palavras, a proposta inicial enviada à Câmara trazia vício material de injustiça espacial: em vez de aplicar rigorosamente a Lei do Parcelamento do Solo Urbano e responsabilizar os agentes privados faltosos, optava por alongar prazos, solução confortável para interesses privados mas lesiva ao ordenamento e à igualdade de direitos urbanos.

A recomendação da ASMP foi suprimir essa prorrogação indevida, alinhando o plano aos princípios da legalidade e da isonomia, pois a impunidade de irregularidades conflita tanto com o Estatuto da Cidade (que exige plena observância das normas urbanísticas) quanto com o dever de proteção ao consumidor e ao meio ambiente urbano.

Ademais, a análise comparativa abordou a necessidade de coerência formal entre o Plano Diretor e a Lei Orgânica Municipal (LOM). Foi identificado que a LOM de Aracaju ainda disciplinava minuciosamente diversos temas de política urbana (em mais de 100 artigos) que seriam matéria típica do Plano Diretor.

Essa superposição normativa gera um risco de conflitos: havendo disposições distintas sobre o mesmo assunto no Plano Diretor e na LOM, prevalece a LOM, esvaziando na prática a efetividade do plano. Um exemplo citado foi o próprio coeficiente de aproveitamento básico: fixado em 3,0 na LOM, enquanto o novo plano propunha 2,0.

Situações assim criam insegurança jurídica e podem ser consideradas vício formal na revisão, caso não se promova uma alteração simultânea da LOM para harmonizá-la com o novo Plano Diretor.

Em 2010, algumas mudanças na LOM já haviam ocorrido – reduzindo o quórum de aprovação do Plano Diretor (de 2/3 para maioria absoluta) e eliminando a exigência de plebiscito para mudanças de uso do solo. Tais alterações facilitam a tramitação legislativa, porém foram vistas com reserva, pois a supressão de instrumentos participativos contradiz o espírito democrático do Estatuto da Cidade.

Logo, a forma pela qual se revisa o Plano Diretor também carrega implicações legais: deve-se garantir transparência, participação popular efetiva e respeito às instâncias de controle social (como o Conselho Municipal de Urbanismo). Uma revisão apressada, em ano eleitoral, com redução de mecanismos participativos, pode ser questionada sob a ótica procedimental e da gestão democrática da cidade, outro princípio basilar do regime urbanístico brasileiro.

Após 2012, houve outras tentativas frustradas de revisão do plano diretor de Aracaju, de forma que abordaremos mais à frente a proposta frustrada de revisão de 2015 e seu diagnóstico e os avanços e retrocessos em relação à  à propostas anteriores. A seguir um vídeo elaborado com base nas 4 partes desse artigo usando IA: