Jorge Mattoso Mais facilidade para a aquisição da casa própria

Ao longo das últimas décadas, o Brasil acumulou um déficit habitacional superior a 7,2 milhões de moradias. Atualmente mais de 30 milhões de brasileiros estão desprovidos de condições adequadas de moradia. Tal número expressivo está longe de ser o resultado de um “fenômeno natural” ou de um processo de explosão demográfica ocorrido nas últimas duas décadas. Então como explicá-lo?

Em 1980, no auge do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), recursos oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e dos depósitos de poupança permitiram o financiamento de pouco mais de 627 mil unidades habitacionais. A população brasileira naquele ano alcançou os 119 milhões de habitantes. Porém, a crise que se iniciou no SFH ainda na primeira metade dos anos 1980 fez com que tal década acabasse com uma média anual de apenas 259 mil moradias financiadas.

O pior ano da habitação ocorreu em 1993, quando os recursos do FGTS e da poupança financiaram a aquisição de apenas 53.708 unidades habitacionais. Ao longo dos anos 1990, a média anual de unidades habitacionais adquiridas com recursos do FGTS, da poupança e de diversos programas governamentais caiu para 219 mil. Ao mesmo tempo, a população total do País aproximava-se dos 170 milhões de habitantes.

Portanto, ao longo das últimas décadas, enquanto a população do país do país foi crescendo, o número de unidades habitacionais adquiridas ou construídas por meio de linhas de financiamento foi decaindo.

O descontrole inflacionário vivenciado pelo país dos anos 1980 até a metade da década de 1990 pode ser apontado como a origem dos problemas que solaparam o sistema financeiro para a habitação neste período. Tal ambiente tornou a contestação de contratos imobiliários quase uma regra, dadas as frágeis bases institucionais que regulavam o setor. Isso desestimulou os bancos privados a realizarem financiamento imobiliário. Mesmo com o fim do regime de alta inflação em 1994, permaneceu o desinteresse das instituições privadas por esse tipo de operação. As altas taxas reais de juros oferecidas pelos títulos públicos e a incerteza jurídica ainda reinante no mercado imobiliário para isso contribuíam.

Ao iniciar o seu governo, o Presidente Lula impôs como um dos objetivos prioritários o combate do déficit habitacional e a recuperação do setor da construção civil. De forma complementar, duas grandes linhas de ação foram seguidas: a primeira com o objetivo de ampliar a segurança jurídica das operações realizadas no mercado imobiliário brasileiro; a segunda de aumentar os valores disponíveis para o financiamento habitacional.

A reforma institucional do setor imobiliário, consubstanciada principalmente na Lei 10.931 aprovada em 2004, estabeleceu ou regulamentou instrumentos como o patrimônio de afetação, a regra do valor incontroverso no caso de questionamentos jurídicos, a letra e a cédula de crédito imobiliário, entre outros, com o objetivo de diminuir os riscos jurídicos ou o ônus tributário em operações de financiamento ou investimento imobiliário. Mais recentemente, o governo federal concedeu a isenção do imposto de renda sobre ganhos de capital com a venda de imóveis, desde que os recursos daí originados sejam utilizados para a compra de outro imóvel no prazo de até 6 meses.

A determinação para que os bancos acelerassem o processo de amortização do chamado “FCVS Virtual” no computo de suas aplicações obrigatórias dos recursos de poupança em operações de financiamento habitacional e o fortalecimento do papel da Caixa Econômica Federal visaram ampliar o volume de recursos aplicados em financiamento habitacional.

O resultado disso tudo é os R$ 15 bilhões que deverão ser disponibilizados para a aquisição imobiliária neste ano de 2005, sendo mais de R$ 10 bilhões por meio da CAIXA. Até agosto, as demais instituições financeiras já ampliaram, na comparação com o mesmo período do ano passado, em 58% suas concessões de crédito imobiliário. A projeção é o País encerrar o ano com mais de 600 mil unidades adquiridas ou construídas com recursos do FGTS, da poupança, da CAIXA ou dos programas do governo federal.

Refletindo e ajudando a reforçar o bom momento do mercado imobiliário brasileiro, a CAIXA vem realizando, neste mês de setembro, eventos denominados de Feirão Nacional da Casa Própria. Graças à parceria com diversas empresas e entidades do setor da construção e do mercado imobiliário, pessoas interessadas em adquirir a tão sonhada casa própria encontram em um único espaço ampla variedade de oferta de imóveis e de opções de financiamento habitacional.

O sucesso do Feirão realizado na cidade de São Paulo, com a visita de mais de 94 mil pessoas durante os quatro dias do evento, indica a importância da iniciativa. Demonstra também o interesse da população em adquirir moradia e a importância de se estabelecer novos canais para que essa mesma população possa conhecer melhor as alternativas de imóveis e de linhas de financiamento habitacional disponíveis.

Com grande expectativa, nesta semana se realiza o Feirão na cidade do Rio de Janeiro. Neste evento, a população fluminense contará mais de 24 mil imóveis ofertados e também poderá averiguar quais opções de financiamento imobiliário são mais adequadas as suas condições de renda e de capacidade de pagamento.

Seja em eventos como o Feirão Nacional da Casa Própria, seja nas agências bancárias, os brasileiros voltaram a ter a disposição um amplo volume e opções de financiamento imobiliário. Com isso, depois de muitos anos, o País pode estar iniciando uma trajetória de redução do seu déficit habitacional.

Jorge Mattoso é presidente da Caixa Econômica Federal e professor licenciado do Instituto de Economia da Unicamp