Em recentíssimo julgamento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o desfazimento da venda de um terreno vazio, ainda que o comprador nele tenha levantado uma obra, não dá direito ao vendedor de exigir a taxa de fruição.

No caso em análise, foi firmado contrato de promessa de compra e venda de um lote não edificado e, em seguida, as compradoras construíram uma casa no local. Devido ao não pagamento das parcelas combinadas, a incorporadora que vendeu o lote ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso do imóvel.

Em sua defesa, os adquirentes pediram indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno.

A sentença condenou a incorporadora a restituir parte do valor pago, bem como a indenizar as benfeitorias. Condenou também os compradores a pagar indenização pelo uso do imóvel, além das despesas relativas à sua regularização. O tribunal de segunda instância manteve a condenação dos adquirentes, alterando apenas a data de início da incidência da taxa de fruição.

No recurso dirigido ao STJ, os compradores sustentaram que a residência não estava incluída no patrimônio da incorporadora no momento da venda, não sendo aceitável que ela se beneficie de um acréscimo patrimonial a que não deu causa.

Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, não houve proveito indevido por parte das partes compradoras, pois elas arcaram com as despesas da edificação, nem empobrecimento da empresa vendedora, que retomará o terreno com as benfeitorias já realizadas, após justa indenização.

Já é entendimento do pacificado STJ de que é indevida a taxa de fruição – ou de ocupação – após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, já que a resolução do conflito não promoveu enriquecimento ou empobrecimento das partes.

Embora o ordenamento jurídico contemple o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel enquanto ele estiver na posse do comprador, no caso em julgamento, no ato da assinatura do contrato, não havia nenhuma edificação que pudesse ser usufruída pelas compradoras.

Ademais, o lote negociado era em um condomínio residencial e a obra feita pelas partes compradoras foi uma casa para que elas próprias morassem. A construção não teve finalidade lucrativa nem extrapolou os limites negociados.

Para o STJ, a posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona do Tribunal no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
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