Um dos motivos que levam condôminos inadimplentes a se recusar ao pagamento do rateio das despesas condominiais é a ausência de registro da convenção no cartório de registro de imóveis.

Como consabido, a convenção tem força de lei para todos os condôminos e o seu registro no cartório de imóveis, é importante, pois faz com que tenha efeito erga omnes, podendo ser oposta contra terceiros.

Nesta perspectiva, deve-se ter em mente que a convenção constitui a lei interna do condomínio, sendo adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e deveres que todos ficam sujeitos.

O Código Civil determina que a convenção será aprovada em assembleia geral de condôminos, por votação de, no mínimo, dois terços das frações ideais, mas tornando-se obrigatória para todos os condôminos, inclusive para os moradores e inquilinos.

 

Um dos argumentos utilizados por condôminos inadimplentes a se recusar ao pagamento do rateio das despesas condominiais é a ausência de registro da convenção no cartório de registro de imóveis.

Alegam que se a convenção de condomínio não foi registrada em cartório não tem validade.

Isso procede?

Evidente que não!

O registro da convenção de condomínio tem por finalidade proteger os condôminos principalmente de terceiros. Porém, a ausência de seu registro não constitui validade para que os condôminos deixem de arcar com as despesas em comum. Aliás, o seu registro não é obrigatório.

A regularidade do registro da convenção de condomínio não é fator determinante para a cobrança da cota condominial, sendo suficiente qualquer documento celebrado entre os condôminos.

Ou seja, como já mencionado acima, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter erga omnes.

Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes.

A falta de registro torna o condomínio existente de fato, porém, não regular. Contudo, essa circunstância não retira, por exemplo, a legitimidade do condomínio em pleitear o recebimento das cotas condominiais dos seus condôminos.

Esse tema já resta pacificado, inclusive sumulado pelo STJ. A Súmula 260 do STJ, confirma a eficácia da convenção de condomínio aprovada – ainda que sem registro – para regular as relações entre condôminos.

Ademais, as regras sobre cobrança de quotas condominiais sofreram modificações relevantes no CPC de 2015, com sua elevação à condição de título executivo extrajudicial – o que trouxe mais rapidez e eficiência à satisfação do crédito condominial.

 

Portanto, é plenamente possível a cobrança de quotas condominiais ainda que a convenção não esteja devidamente registrada no cartório de registro de imóveis.

 

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.

E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br