A primeira valiosa dica é nunca comprar apartamento sem conferir se o vendedor é dono e se existe incorporação registrada.

Essa simples verificação poderá livrar o adquirente de muitos problemas futuros que com uma simples consulta poderiam ser evitados.

Na hipótese de não fazer qualquer verificação e comprar o imóvel, segue-se adiante…

Um apartamento foi comprado e o prédio está irregular. O adquirente não consegue fazer a escritura definitiva, pois os proprietários da construtora e do terreno desapareceram e não podem ser encontrados.

De início, a primeira pergunta a ser feita é: Há quanto tempo o imóvel foi adquirido?

A segunda pergunta é: Posso fazer usucapião desse imóvel?

Terceira pergunta: Quem precisa concordar com o usucapião?

Seguindo as perguntas acima, se o imóvel foi adquirido há mais de 15 anos, no caso optar por fazer usucapião desse imóvel, duas hipóteses precisam ser verificadas.

1ª hipótese: Há incorporação registrada na matrícula do terreno, mas não há averbação da construção ou instituição de condomínio.

Nesse caso a usucapião será da fração ideal do terreno que corresponderá a futura unidade autônoma (apartamento). Ou seja, será registrado que essa fração ideal do terreno corresponderá ao respectivo apartamento.

2ª hipótese: Não há nada registrada na matrícula referente a construção.

Nesse caso a usucapião será da fração ideal do terreno, apenas isso.

Com relação a terceira pergunta, deverão concordar com o usucapião todos os titulares de direitos reais da matrícula do terreno, ou seja, todos os proprietários/usufrutuários/credores que constarem na matrícula do terreno, bem como todos os confrontantes. A União, o Estado e o Município também deverão ser cientificados para, querendo, apresentar manifestação.

Em ambos os casos acima poderá se feito usucapião extrajudicial.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br