A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Esse procedimento é feito em cartório.

Em termos práticos, o devedor continuará a fazer uso de um bem que não é mais seu. Uma vez paga a dívida, a propriedade da garantia do bem retorna ao proprietário original. Caso a dívida não seja paga, o credor poderá tomar a posse diretamente das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Com relação a execução débitos de condomínio de imóvel alienado fiduciariamente, no âmbito dos tribunais a jurisprudência se mostra dividida. Existem julgados no sentido da impenhorabilidade do imóvel. Outros de maneira diversa, entendem ser possível a penhora, em razão da natureza propter rem do débito condominial.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.

Para o Tribunal, embora o devedor responda com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à hipótese de imóvel em alienação fiduciária, pois ele integra o patrimônio de terceiro.

O STJ entende que é uma exceção legal à natureza propter rem da obrigação condominial

Apesar do Código Civil atribuir, como regra geral, o caráter propter rem ao débito condominial, há exceção para a hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, que atribue a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Por ser o devedor fiduciante responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do imóvel, seu patrimônio deve ser usado para a quitação dos débitos – o que não inclui o imóvel alienado, já que este integra o patrimônio do credor fiduciário.

Por outro lado, embora não seja possível a penhora do imóvel alienado, é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
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