A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Esse procedimento é feito em cartório.

Em termos práticos, o devedor continuará a fazer uso de um bem que não é mais seu. Uma vez paga a dívida, a propriedade da garantia do bem retorna ao proprietário original. Caso a dívida não seja paga, o credor poderá tomar a posse diretamente das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

A possibilidade de penhora sobre bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais tem sido objeto de discussões doutrinárias e jurisprudenciais, principalmente considerando a natureza propter rem da obrigação e a circunstância segundo a qual, em regra, para a satisfação do crédito, a indicação de um bem à penhora deve, sempre, levar em referência o patrimônio do devedor.

Como indicado, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “da própria coisa”, ou, em outras palavras “por causa da coisa”.

Nesse plano, com relação a execução débitos de condomínio de imóvel alienado fiduciariamente, antes o STJ tinha entendimento pacificado que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.

Esse entendimento mudou.

Em Acordão publicado em 12/09/23 o STJ entendeu que efetivamente para um credor comum – credor normal de um condômino – não será possível a penhora do imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel.

Porém, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio a solução não deve seguir a mesma lógica.

Para o Tribunal, não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.

Com efeito, o STJ neste julgamento entendeu que as disposições legais transcritas, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam a relação jurídica ente os contratantes, mas, evidentemente, não alcançam, nem se sobrepõem, os direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.

Com isso, ao não permitir a penhora está a possibilitar a situação esdrúxula onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente pode não pagar as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem.

Com isso, a dívida do condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida.

Na prática, nestes casos, como antes não se permitia a penhora, os demais condôminos eram obrigados a arcar com o rateio das despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sentia confortável em não pagar, porque sabia que o imóvel não poderia – de acordo com o entendimento anterior – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sentia tranquilo também, imune, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não seria importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que gravitariam sobre o imóvel sem uma definição de pagamento.

Desta forma, agora o STJ entende que é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente por despesas condominiais, devendo o condomínio exequente ser obrigado a promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
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