O CONDOMÍNIO E A INADIMPLÊNCIA

0

A inadimplência condominial em Sergipe é uma das maiores do Brasil, cerca de 60% de condôminos estão em devendo, obrigando o síndico a tomar providências judiciais. A questão é que alguns conjuntos residenciais têm a taxa muito alta fazendo com que seus moradores fiquem inadimplentes. Os síndicos mais criativos realizam leilões de objetos velhos que são jogados nas garagens, demitem funcionários, alugam o salão de festas para pessoas alheias ao condomínio e até comercializam a dívida com a troca de um imóvel como é o caso de condomínios de salas para escritórios. Graças a essa inadimplência o imóvel perde sensivelmente seu valor de mercado, causando assim uma migração para outros prédios mais novos.

 

O x 1o. do art. 1.336 reduziu a multa de 20% prevista pela Lei. N. 4.591/64, para 2%, medida que estimulou a inadimplência, que já era elevada, a qual aumentou depois do advento da Nova lei Civil em aproximadamente 30%, como pode ser constada pelo Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial – IPEMIC, criado pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínio – AABIC, para apurar a taxa de inadimplência que acabou sobrecarregando os demais condôminos, que terão de ratear esse passivo. Isso tudo é agravado pela não-previsão de atualização monetária dos haveres, ainda mais, se considerarmos a morosidade da justiça, beneficiando, assim, o mau pagador.

 

É de bom grado notar que as despesas originadas pelo domínio edilício, que devem ser suportadas pelos condôminos, não podem ser consideradas relações de consumo, mas sim pagamento de serviços prestados por terceiros ao condomínio, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do Consumidor. O novo Código Civil, em seu art. 2.045, de forma expressa, revogou totalmente o anterior Código Civil de 1916 e revogou parcialmente o Código Comercial de 1850 em sua primeira parte (arts. 1o. a 456), não fazendo menção às demais normas que com ele colidem, como é o caso da Lei 4.591/64, em sua primeira parte, que trata do condomínio edilício.

 

A essa omissão do legislador requererá dos aplicadores do direito o emprego de todo seu saber, para suprir a falta de uma revogação expressa, averiguando quais as normas ainda vigentes,  como é o caso da legislação que regula o condomínio edilício, traçando o perfil do novo Código. Diante desse entendimento é fácil firmar que o art. 12, x3o., da Lei 4.591/64, que previa a aplicação da multa de 20% ao condômino inadimplente foi revogado tacitamente pelo x 1o. do art. 1.336 do Código Civil de 2.002, que fixa a multa por atraso em 2% sobre o débito. Assim após a entrada do novo Código Civil, a multa por impontualidade, que era de 20%, nos termos da Lei 4.591/64, fica reduzida para 2%.

 

Os juros que deve suportar o condômino inadimplente são 1% ao mês, se a convenção não dispuser de modo diverso, e, se convencionados, devem ser fixados levando-se sempre em conta o critério da razoabilidade, isso em face da disposição contida no parágrafo único do art. 1.336 do novo Código Civil. Concluímos então que os juros e a multa previstos no x 1o. do art. 1.336 do Código Civil 2.002 só tem aplicação naqueles condomínios construídos com a vigência da nova Lei Civil de 2.002, pois esse dispositivo revogou tacitamente a norma da lei anterior, por colidir com ela. Por conseguinte a segunda conclusão é que, quanto aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior em cujas convenções estiver prevista de multa de 20%, deve ser ela aplicada.

 

Assim a lei nova não pode afetar as convenções já existentes, uma vez que não se trata, no caso, de norma de ordem pública, única hipótese em que a lei nova tem aplicação imediata em se tratando de ato jurídico perfeito. Com a vigência da Lei Nova os condomínios estão cada vez mais sem força para cobrar dos condôminos que com os juros altos não honravam com seus débitos e, agora, sendo beneficiados pela lei, a tendência é que a inadimplência tenha a aumentar nos próximos anos.

 

 

DICAS DE LIVROS

Editora Saraiva: O livro Direito de Parceria e a Lei de Concessões, de Arnold Wald, Luísa Rangel e Alexandre de M. Wald, examina de forma detalhada as causas e os efeitos da parceria no plano jurídico, em especial o regime das concessões, disciplinado pelas Lei ns. 8.987 e 0.074, ambas de 1995, com 976 páginas, custa R$ 125,00 Pode ser adquirido pelo site: www.saraiva.com.br. ou pelo Televendas: (11) 3933 3366.

Editora Atlas: O Código Civil Comentado – v. XIII (Direito das Coisas. Posse. Direitos Reais. Propriedade) Arts. 1.196 a 1.368 -, de Sílvio de Salvo Venosa, faz um comentário aos artigos referentes à posse, aos direitos reais e à propriedade em geral, com 546 páginas, custa R$ 90,00. Pode ser adquirido pelo Telefone 0800-17-1944 ou pelo site: atlasnet.com.br.

Editora Revista dos Tribunais: O livro A Revelia sob o Aspecto da Instrumentalidade, de Maria Lúcia L. C. de Medeiros, tem o objetivo de investigar qual o sentido e dimensões atuais do instituto da revelia, por meio dos princípios jurídicos, com 190 páginas, custa R$ 33,00. Podemser adquiridos pelo site: http://www.rt.com.br.

 

O texto acima se trata da opinião do autor e não representa o pensamento do Portal Infonet.
Comentários

Nós usamos cookies para melhorar a sua experiência em nosso portal. Ao clicar em concordar, você estará de acordo com o uso conforme descrito em nossa Política de Privacidade. Concordar Leia mais