Diante da realidade econômica vivenciada no Brasil, cresce o interesse por opções que possibilitem a aquisição da casa própria e investimentos, reduzindo custos e democratizando a construção de empreendimentos imobiliários.

O mercado imobiliário tradicional é normalmente formado por incorporadores e construtores.

Antes de mais nada, é preciso entender que a incorporadora e a construtora praticam atividades diferentes.

A incorporadora realiza a criação do negócio imobiliário, realiza estudos de viabilidade, faz a aquisição do terreno e formata o produto que será desenvolvido, podendo exercer também a função de construtora ao acumular atribuições ou contratar uma terceira pessoa para execução da obra.

Já a construtora é a empresa contratada e tem a responsabilidade de executar as obras do empreendimento de acordo com as especificações técnicas e as normas em vigor. As responsabilidades inerentes à execução da obra são da construtora.

Especificamente, a Lei 4.591/64 estabelece três modalidades para as incorporações imobiliárias: por conta e risco do incorporador, empreitada e por administração.

Nesse texto, iremos focar no terceiro tipo: a construção por administração, também conhecida como construção “a preço de custo”.

Temos assistido na atualidade, a um aumento crescente do número de associações e Cooperativas, que estão massificando a ideia de “moradia a preço de custo”.

Em razão disso, muitas pessoas interessadas em adquirir um imóvel, ao invés de se utilizarem do sistema tradicional de compra e venda, ingressam em uma cooperativa ou em uma associação, para atingirem estes mesmos objetivos.

A associação é uma das espécies de pessoa jurídica de direito privado.

Mediante a contribuição dos associados, a associação adquirirá o terreno em seu nome ou em nome de cada associado, diretamente do proprietário.

Contratará o projeto do empreendimento, providenciará a aprovação do projeto na Prefeitura e contratará a construtora.

Tudo é gerido por um administrador profissional, que recebe um percentual sobre tudo que foi arrecadado.

Ao final da obra, os imóveis prontos serão transferidos para a titularidade de cada um dos associados.

Como se vê, a construção de empreendimento habitacional por meio de associação dispensa a presença de intermediários, quais sejam, de incorporadoras, empresas loteadoras, imobiliárias etc.

A associação contrata diretamente com os fornecedores os serviços e produtos de que necessita.

Assim, em tese, elimina do preço final do imóvel o lucro destes intermediários, barateando o custo da obra.

A diferença básica em se adquirir um imóvel pelo sistema tradicional ou pelo sistema associativo, é o de que na forma tradicional de aquisição, o interessado contrata com uma determinada pessoa física ou jurídica, da qual não se torna parte, sócio, integrante ou associado.

Já no sistema associativo, o interessado na aquisição do imóvel, faz parte de uma associação, sendo, pois, um de seus donos.

Importante salientar que, na modalidade de imóveis “a preço de custo”, não há risco para o administrador contratado, nem para a empresa que fará a construção.

O administrador contratado receberá em média 15% de todo o montante arrecadado. A construtora venderá o seu serviço sem se preocupar com atraso no cronograma, falhas conceituais de projeto etc.

Tudo é feito com o dinheiro dos associados e a remuneração é garantida em cima do consumo da obra.

E quanto aos adquirentes? São apenas vantagens? Ou há riscos?

Podemos elencar vantagens e riscos para o associado do modelo de construção imobiliária associativa, também conhecida como “a preço de custo”:

Vantagens
1) Preço do Imóvel – É a maior e mais evidente vantagem.
Estimamos que um empreendimento construído no modelo associativo saia cerca de 30% (trinta por cento) mais barato que um imóvel vendido na forma convencional. Obviamente, na prática, isso depende também da boa administração da obra;

2) Destinação única – O dinheiro aportado pelos associados é “carimbado” para a construção do empreendimento específico;

3) Prestação de contas – O processo de prestação de contas tende a ser mais transparente;

4) Redução da carga tributária – Modalidade construtiva que propicia significativa redução da carga tributária – os impostos sobre materiais, instalações e mão de obra são repassados diretamente para a Associação e não para o construtor.

Riscos
1) Maior risco e responsabilidade – Nesta modalidade, via de regra, há a transferência dos riscos inerentes a todo processo construtivo para os compradores das unidades (associados).
A responsabilidade solidária trabalhista, previdenciária e tributária pelas obrigações dos empreiteiros e subempreiteiros da obra também recai sobre a associação;

2) Preço final – Eventual estouro de orçamento da obra é suportado pelo associado. O preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção;

3) Liquidez – A liquidez do imóvel é reduzida durante a construção;

4) Correção das parcelas – Não confundir obra a preço de custo com ausência de correção de parcelas e saldo devedor: as prestações e saldo devedor são corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), ou por um índice similar, até a entrega das chaves;

5) Redução de custo – A depender da estimativa de custo inicial para construção, deve ser verificado o percentual de redução de custo vale a pena o risco enfrentado;

6) Financiamento – Durante o período de construção não existe a possibilidade de financiamento, uso de carta de crédito de consórcio ou mesmo de usar recursos do FGTS para pagamento de contrato de construção de obra particular;

7) Tolerância ao atraso na entrega – O ritmo da obra depende bastante da regularidade de aporte dos associados. Basta que uns poucos atrasem o pagamento das parcelas e o prazo da obra já não será o previsto. Isso acarreta aumento dos custos indiretos e, consequentemente, do montante pago a título de taxa de administração. O associado não pode devolver o imóvel em virtude de eventual atraso na conclusão do empreendimento.

Como evidenciado, a principal vantagem de um imóvel a “preço de custo” é o preço. Entretanto, essa modalidade de compra possuí uma série de riscos que devem ser muito bem avaliados pelo adquirente, evitando desta forma surpresas desagradáveis no decorrer da aquisição.