Plano Diretor e Gabarito de Altura de Edifícios

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A partir de hoje trataremos, em uma série de artigos, da regulamentação da altura máxima de prédios em uma cidade, denominada de gabarito de altura, ou simplesmente gabarito, mostrando como tal variável é definida em Aracaju e outras cidades do Brasil e como se pretende estabelecê-la, sem maiores restrições, nas discussões atuais do Plano Diretor, afetando-se drasticamente o futuro em nossa capital.

O gabarito é uma das limitações ao direito de construir e visa, especificamente, estabelecer a verticalização máxima de edificações. Tal limitação pode ser definida diretamente no Plano Diretor, ou como é mais comum, nos Códigos que regulamentam este e sempre deve ser combinada com o coeficiente de aproveitamento básico e máximo para melhor proteger o interesse da coletividade.

Vale lembrar que quanto mais alto é o prédio, além do maior adensamento construtivo e populacional na área de implantação do prédio (principalmente se este é residencial) e seus consequentes problemas, maior serão a poluição visual, o aquecimento térmico (que também depende dos coeficientes de aproveitamento e de ocupação) e os problemas relacionados à segurança dos moradores da edificação. Como exceção, algumas cidades permitem a construção de arranha-céus, como, por exemplo, o Empire State (Nova Iorque) com 102 andares e 381 metros de altura e o Burj Khalifa (Dubai) com 160 andares e 828 metros de altura.

Gabarito em outras cidades brasileiras

Fortaleza
Em Fortaleza, como é correto, a altura máxima dos prédios é definida não em pavimentos, mas em metragem máxima, evitando-se assim, interpretações dúbias, quando especificada tal altura através de andares apenas . Outras duas características elogiáveis de tal norma é que o gabarito foi definido de acordo com o macrozoneamento (que é bem detalhado e algumas vezes subdividido em trechos) e dentro do próprio Plano Diretor (Lei Complementar Municipal 62/2009), o que dá transparência e segurança a tal definição. De outro lado, a crítica à referida norma é que permite indiscriminadamente prédios com mais de 72 metros na área urbana do município:

Macrozoneamento de Gabarito em Fortaleza:

Zona de Preservação Ambiental (ZPA) 0m
Zona de Recuperação Ambiental (ZRA) 15m
Zona de Interesse Ambiental (ZIA) 15m
Zona de Ocupação Preferencial 1 (ZOP 1 e ZOP 2) 72m
Zona de Ocupação Consolidada (ZOC) 72m
Zona de Requalificação Urbana 1 (ZRU 1 e ZRU2) 48m
Zona de Ocupação Moderada 1 (ZOM 1) 72m
Zona de Ocupação Moderada 2 (ZOM 2) 48m ou 72m
Zona de Ocupação Restrita (ZOR) 15m
Zona da Orla (ZO) 15m/24m/36m/72m

Recife
Em Recife, o Plano Diretor foi revisado através da Lei Municipal 17.511/2008, onde foi conceituado o “gabarito de altura” como “a altura máxima permitida, medida a partir da cota de piso fornecida pelo órgão competente até o ponto máximo da edificação, desconsiderando o pavimento restrito à casa de máquinas e reservatórios d'água” (art. 144) e estabelecido o gabarito provisório apenas para o Bairro de Boa Viagem em 48 metros (art. 223) até a revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo do município.
Como consequência desta ausência de restrição no restante do município, podem ser encontrados diversos arranha-céus em Recife com até 136 metros de altura e mais de 40 andares, como, por exemplo, os Edifícios Pier Muricio de Nassau e Pier Duarte Coelho, objetos de ação do MPF que questionava a afetação da visibilidade de imóveis de valor histórico da região e a harmonia do conjunto urbano local.

Natal
O conceito de gabarito é estabelecido no atual Plano Diretor (Lei Complementar Municipal 82/2007) como a “distância vertical medida entre o meio-fio e um plano horizontal tangente à parte superior do último elemento construtivo da edificação” (art. 6º, XXI). O próprio Plano Diretor estabelece um gabarito regra de 60 metros, tendo, entre outras, como exceção mais restritiva a “área de controle de gabarito”, visando “proteger o valor cênico-paisagístico, assegurar condições de bem estar, garantir a qualidade de vida e o equilíbrio climático da cidade” com altura máxima de apenas 7,5 metros e abrangendo basicamente á área litorânea da cidade (art. 21) e como exceção menos restritiva o gabarito de 90 metros para a área adensável (art. 29, §2º), o que são prédios altos para uma cidade plana como Natal. No entanto, a despeito destas limitações que já são flexíveis, a referida cidade, possui um edifício com 136 metros de altura e 43 andares (Mirante João Olímpio Filho).

João Pessoa
Em João Pessoa, a discussão sobre gabarito de altura das edificações tem suas raízes na construção do hotel Tambaú (1968) e tal restrição foi delimitada para todo o Estado da Paraíba na própria Costituição Estadual, mas apenas em relação à orla:

 “Art. 229. A zona costeira, no território do Estado da Paraíba, é patrimônio ambiental, cultural, paisagístico, histórico e ecológico, na faixa de quinhentos metros de largura, a partir da preamar de sizígia para o interior do continente, cabendo ao órgão estadual de proteção ao meio ambiente sua defesa e preservação, na forma da lei. § 1º O plano diretor dos Municípios da faixa costeira disciplinará as construções, obedecidos, entre outros, os seguintes requisitos: a) nas áreas já urbanizadas ou loteadas, obedecer-se-á a um escalonamento de gabaritos a partir de doze metros e noventa centímetros, compreendendo pilotis e três andares, podendo atingir trinta e cinco metros de altura, no limite da faixa mencionada neste artigo; [...] § 2º As construções referidas no parágrafo anterior deverão obedecer a critérios que garantam os aspectos de aeração, iluminação e existência de infra-estrutura urbana, compatibilizando-os, em cada caso, com os referenciais de adensamento demográfico, taxa de ocupação e índice de aproveitamento.

Infelizmente, para o restante do município o gabarito dos prédios é ilimitado, o que permitiu até o momento a instalação de prédios com mais de 40 andares (Rio Mamoré, por exemplo) e previsão de implantação do prédio mais alto do Brasil com 51 andares e 181 metros (Tours Gêneve).

Continuaremos a discussão sobre gabarito de altura nos próximos artigos.

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